Tiden var avgörande på det tidigare Johnson & Wales campus utanför Denver.
Campus lades ner förra året när det Rhode Island-baserade ideella universitetet navigerade i finansiell instabilitet, och den ideella utvecklaren Urban Land Conservancy såg en möjlighet.
“Det var en mycket aggressiv tidslinje”, säger Aaron Martinez, vice vd för drift och hållbarhet på Urban Land Conservancy. “Vi byggde bara det här planet när det flög.”
Med tillstånd av Urban Land Conservancy
Besökare går runt det tidigare Johnson & Wales campus i Park Hill
Inom 90 dagar efter att campus släpptes till försäljning stängde ULC och dess partners ett framgångsrikt bud på 62 miljoner USD för hela campus, inklusive fyra sovsalar, en kulinarisk konsthall och flera akademiska byggnader. ULC har sedan dess sålt två av sovsalarna till en utvecklare av prisvärda bostäder för 50 % under marknadsvärdet, vilket gör att det kan föra över dessa besparingar till invånarna.
Martinez sa att han ser den här affären som en modell som andra utvecklare kan replikera, och USA har ett växande antal slutna campus som kan vara kandidater för ombyggnad.
Minskande inskrivning och ekonomiska svårigheter tvingar hundratals universitetscampus över hela landet att stänga, vilket lämnar stora fastigheter tomma på några av landets mest eftertraktade fastighetsmarknader. Men medan dessa stängningar öppnar upp möjligheter för ombyggnad, kämpar fastighetsvärlden för att få ett grepp om hur dessa fastigheter kan användas effektivt.
“Det har varit utmanande för fastighetsbranschen att engagera sig i den dynamiken”, säger Brad Noyes, chef för praktikgruppen för högre utbildning på rådgivningsföretaget Brailsford & Dunlavey. “Mycket av det är specialbyggda fastigheter … en del av den fastigheten är verkligen värdefull för alternativ användning, och en del är det inte.”
Nästan 600 institutioner för högre utbildning stängde från 2017 till 2020, enligt federala data analyserade av Inside Higher Ed, vilket minskade det totala antalet offentliga och privata högskolor och universitet i USA med 8,7%. Trenden har fortsatt under hela pandemin, med institutioner i Illinois, Virginia och två i Kalifornien som tillkännager stängningar under de senaste fyra månaderna, enligt en pågående spårare från Higher Ed Dive.
Vågen av nedläggningar har till stor del tillskrivits den så kallade “demografiska klippan”, där antalet studenter i högskoleåldern förväntas minska under de kommande 10 åren. Den förändrade demografin sammanfaller med försämrade nationella attityder till högre utbildning – personer i åldern 18-29 var 33 % mindre benägna att säga att en högskoleutbildning var “mycket viktig” 2019 än 2013, enligt undersökning från Gallup.
“Det finns bara det här massiva tråget runt människor som är i befolkningen som är 18-24 år gamla”, säger Ashley Finley, vicepresident för forskning och senior rådgivare till presidenten vid American Association of Colleges and Universities. “[The drop-off] hände och kommer bara att bli värre, och sedan slog pandemin till.”
Statligt stöd under pandemin, inklusive lån för Paycheck Protection Program och CARES Act-finansiering, hjälpte många högskolor att hålla sig flytande, men Finley sa att pengarna har torkat ut.
“De här lånen och det stödet har försvunnit, så nu står campus verkligen kvar med en avvisad registrering och hur man kompenserar för dessa kostnader,” sa hon.
I en AACU-undersökning av mer än 700 yrkesverksamma inom högre utbildning som släpptes förra året, sa 74 % att ekonomiska begränsningar var den största utmaningen som deras högskolor och universitet stod inför. Den siffran är ännu högre bland små privata universitet, och ekonomiska svårigheter har redan tvingat fram en mängd framstående stängningar runt om i landet.
“Det finns bara en enorm mängd av dessa små, privata, pyttesmå institutioner som verkligen har varit tvungna att undersöka vad deras uppdrag är och vem de tjänar och hur,” sa Finley. “Om de inte kommer på det, då tror jag att de går under.”
Vissa slutarskolor har kunnat gå samman med andra högskolepartners. Under de senaste fyra åren har 95 collegesammanslagningar skett, till stor del bland privata skolor med mindre än 5 000 studenter, enligt The Wall Street Journal.
Northeastern University President Joseph Aoun berättade för WSJ att han skapade en intern arbetsgrupp för att hitta möjligheter för sammanslagningar och förvärv efter att pandemin började, vilket bar frukt 2021 när universitetet verkställde en överenskommelse om att absorbera Mills College, en före detta kvinnohögskola i Kalifornien. Men Aoun sa att uppsökandet gav mycket fler erbjudanden än det växande privata universitetet kunde underhålla, vilket lämnade fler nödställda privata universitet att sitta tomma.
Robert Zemsky, professor i högre utbildning vid University of Pennsylvania, förutspådde för WSJ att 500 fler högskolor och universitet kommer att stänga inom en snar framtid.
När sammanslagningar misslyckas kommer vissa campus ut på marknaden för försäljning. Marymount California University försökte slå sig samman med Florida-baserade Saint Leo University, men dagar efter att sammanslagningen föll igenom, övergav universitetet sökandet efter en partnerskola och behöll mäklarfirman Berkadia för att sälja av alla sina fastigheter.
Det nu stängda Marymount California University campus i Rancho Palos Verdes
Huvudcampuset, som ligger i södra Los Angeles County med utsikt över Stilla havet, omfattar flera akademiska byggnader och ett ledigt paket som skulle kunna användas för bostadsutveckling. Universitetets innehav inkluderar också 86 stadshus i närliggande San Pedro, där medianlistpriset för ett hem är $879K, enligt Movoto.
Försäljningen är i sitt slutskede, berättade Berkadias VD Adrienne Barr Bisnow i ett mejl. Hon sa att 32 oberoende grupper lämnade erbjudanden på fastigheten, inklusive utvecklare av seniorbostäder och enfamiljsuthyrning.
“Denna fastigheten är fantastiskt, fantastiskt vacker”, säger Craig Cassell, global ledare för utbildningsgruppen på Cushman & Wakefield.
Förmedlingen är inte ansluten till försäljningen, men Cassell sa att det var meningsfullt att sälja Marymounts campus när ekonomin var i dåligt skick eftersom det var på ett attraktivt läge.
Andra campus har också varit snabba med att locka intresserade investerare. Utöver sitt campus i Denver sålde Johnson & Wales också sitt campus i North Miami till flera utvecklare, inklusive sex byggnader till Property Markets Group, och man sålde ett golfcenter och en ansluten sovsal till dotterbolag till IMC Equity Group.
PMG vände i sin tur alla sina Johnson & Wales-innehav för mer än dubbelt så mycket som förvärvspriset inom ett år. Varken PMG eller IMC Equity Group svarade på förfrågningar om kommentarer.
Det fångade värdet i North Miami är en del av en större trend med campusfastigheter som handlas gynnsamt i stadsmiljöer, särskilt som utvecklare letar efter ett enkelt bostadsområde.
“Klichéen “plats, plats, plats” gäller lika mycket i dessa fall som andra typer av fastigheter, säger Brohoski.
Att sälja universitetsfastigheter kan vara bedrägligt knepigt, enligt Noyes, från Brailsford & Dunlavey. Vissa äldre campusbyggnader har historiska beteckningar och kan vara svåra att adaptivt återanvända.
Noyes sa att majoriteten av hans arbete är att engagera högskolor och universitet i partnerskap med fastighetsföretag för att utveckla nya byggnader på deras fastigheter. En mindre andel säljer egendom direkt, och bara en “bit” av dessa kunder säljer hela campus.
“Universiteten förändras mycket, eller hur? Deras miljö förändras, de tvingas förändras”, sa Noyes. “Det skapar denna dynamik av möjlighet för fastighetsproffs att samarbeta och ge värde. Men det är mycket svårare för det att hända än vad folk ger det kredit för.”
Ändå finns det sätt som fastighetsbranschen bättre kan maximera dessa möjligheter när de kommer, sa Noyes. För det första kan de dra nytta av ersättningsstrukturer som ger mer tid att avsluta en affär, vilket ofta kan ta år för institutionella fastighetstyper.
För det andra kan de utveckla expertis genom att arbeta med befintliga universitet som vill förändra sin fastighetsportfölj. På heta marknader som Washington, DC, till exempel, har George Washington University sålt två hotellfastigheter på sex år och Howard University har samarbetat med utvecklare i flera lägenhetsprojekt på överflödiga fastigheter runt sitt campus i DC:s blomstrande Shaw-kvarter.
The âme at Meridian Hill, ett före detta Howard University-residenshus omvandlat till lägenheter av Jair Lynch Real Estate Partners
“Möjligheten är mycket större att arbeta med universitet som kommer att finnas kvar och har tillräckligt med förändringar så att byggnader frigörs och fastigheter frigörs än att fokusera på de som kommer att stänga”, sa han.
På Johnson & Wales campus i Denver var tillgång till kapital och partnerskap med enheter som visste nyttan av dess unika egenskaper avgörande för att tillåta ULC att avsluta sin affär, sa Martinez.
Den ideella organisationen tog med sig den kulinariska inkubatorn Kitchen Network för att använda 13 kök i två byggnader på det som nu kallas Mosaic Community Campus. Denver Public Schools, den enhet som ursprungligen kontaktade ULC om att bilda ett partnerskap, planerar att driva fyra akademiska byggnader på campus västra sida. Denver Housing Authority planerar också att renovera två tidigare bostadshus med totalt 72 enheter på campus södra sida till prisvärda bostäder.
Förhandlingar mellan ULC och Archway Communities för att bygga om ytterligare fyra byggnader till bostäder till överkomliga priser pågår, sa Martinez. Archway arbetar för att stänga på låginkomstskatteavdrag för bostäder och annan finansiering för att slutföra förvärvet av byggnaderna.
Martinez sa att Mosaic var ULC:s största affär hittills, möjliggjort delvis av Metro Denver Impact Facility, som försåg ULC med ungefär $50 miljoner för att driva större projekt, rapporterade Denver Post förra året.
Han sa att det fanns få modeller som vägledde den ideella organisationen medan den slutförde villkoren för partnerskapet, men han tror att med rätt finansiering finns det ingen anledning att Mosaic inte kan fungera som en modell för andra framöver.
“Du måste verkligen ha snabb och flexibel finansiering och du måste ha bra partners,” sa Martinez. “Vi hade verkligen många fördelar för oss, men jag tror att det är replikerbart.”
