Vissa kommersiella fastighetsaffärer faller isär över hela landet när marknaden rullar från den högsta räntemiljön på över ett decennium och moln av ekonomisk osäkerhet samlas.
Både bygglån och finansiering för att köpa fastigheter kommer att bli dyrare med Feds beslut.
I takt med att lånekostnaderna stiger, sjunker priserna för allt från out-of-gunst tillgångar som kontorsbyggnader och detaljhandel till lager och lägenheter eftersom köpare blir nervösa för framtida värden.
“Ingen är immun”, sa Eddie Lorin, en prisvärd, arbetskrafts- och bostadsutvecklare med blandade inkomster som var med och grundade Kalifornien-baserade Alliant Strategic Development. “Alla får ett ompris.”
Federal Reserve Bank höjde officiellt räntorna med tre fjärdedelar på onsdagen, den andra höjningen på lika många månader av den storleken, eftersom beslutsfattare försöker bekämpa inflationen. Det placerar Feds referensränta mellan 2,25 % och 2,5 %.
Green Streets prisindex för kommersiella fastigheter, ett mått på nuvarande obelånade amerikanska fastighetsvärden, sjönk med 3,7 % i juni och är nere med nästan 5 % sedan mars. Den totala kommersiella och flerfamiljsbolåneupplåningen och utlåningen förväntas minska med 18 % till 733 miljarder dollar i år, en minskning från 891 miljarder dollar 2021, enligt Mortgage Bankers Association.
“Köpare går in i kontrakt och vet mycket väl var de höjda räntorna kommer att vara, men alltmer investerare är osäkra på vart marknaden är på väg och att brist på förtroende när de är under kontrakt är det som får köpare att säga upp kontrakt”, skriver Chicago. Greenstone Partners Managing Partner Jason St. John berättade Bisnow via e-post. “Många köpare spekulerar i att det kan bli bättre erbjudanden om de väntar på att priset ska sjunka.”
Med tillstånd av Amanda Davis
Alliant Strategic Development medgrundare Eddie Lorin
Lorin sa att han ser någonstans från 5% till 10% fall i lägenhetsprissättningen som ett resultat av ekonomisk osäkerhet och Feds kommande räntehöjning.
“Det är i allas sinne just nu. Det finns en koppling mellan köparen och en koppling mellan säljaren om vad värdet är för fastigheter idag. Och det kommer förmodligen inte att fixas på några månader, säger Old Capital National Underwriter Paul Peebles. “Jag sa åt många att ta sommaren ledigt, för det här kommer inte att bli bättre.”
Peebles sa att en affär som han arbetade med såg köparen gå bort från en deposition på 700 000 USD på en lägenhetsaffär på 40 miljoner USD under kontrakt i Texas. Efter räntehöjningen i juni bad köparen att få raka 5 miljoner dollar från köpeskillingen, sa Peebles, men säljaren vägrade.
Exemplen på kollapsande fastighetsaffärer på grund av prisosäkerhet, ökade lånekostnader och lågkonjunkturbekymmer har ökat hela sommaren.
Boston-baserade TA Realty lade nyligen ut en 5M SF industriell portfölj till försäljning – med lager i Dallas, södra Kalifornien, Baltimore, Chicago och Phoenix – i hopp om att få mer än $1 miljard. Eastdil och CBRE marknadsförde portföljen, som bara fick ett erbjudande på 800 miljoner dollar, och rådde TA att dra erbjudandet från marknaden, berättade källor som är bekanta med processen Bisnow.
Talesmän från Eastdil och CBRE avböjde att kommentera. TA-tjänstemän returnerade inte e-postmeddelanden för att få kommentarer.
Maria King, en flerfamiljsmäklare och vicepresident för Bull Realty i Atlanta, sa att hon hade två lägenhetsaffärer som fallit isär under den senaste sommaren, inklusive en köpare som gick bort från en affär på 50 enheter, 12 miljoner dollar på grund av stigande räntor.
“Det erbjudandet kan fortfarande ligga på 10 miljoner dollar,” sa King. “Pengarna, summan de lånade tidigare, är inte samma sak som räntorna har gått upp. De ritar inte ut längre.”
Rosalie Manansala, grundaren av DOT Capital Advisors, en investeringskonsult, sa att hon har sett en ökning av antalet fastigheter som var tvungna att justera den överenskomna köpeskillingen på grund av stigande räntor. Utöver det ökar kapitaliseringsgraden mellan olika fastighetstyper.
“Jag känner att det kommer att bli fler prisjusteringar på marknaden,” sa Manansala. “I vilken utsträckning är jag inte säker på.”
Federal Reserves ordförande Jerome Powell talar vid en virtuell presskonferens i mars 2021.
De som söker finansiering med rörlig ränta, vare sig det gäller nybyggnation eller köp, upplever effekterna av höjningen av den säkrade övernattningsräntan, ett mått på kostnaden som banker debiteras för att låna kontanter över natten, med säkerhet i statspapper. SOFR har i stort sett ersatt Libor som referensränta för att bestämma räntan på rörlig skuld.
Enligt Pensford Financial, ett finansiellt konsultföretag som spårar och förutsäger var SOFR-räntorna kommer att vara i framtiden, förväntas SOFR-perioden på en månad stiga från 2,32 % denna månad till 2,9 % den 26 september. Pensford räknar med en- månads SOFR-villkor överstiga 3 % med start i slutet av oktober och fram till nästa sommar.
Banker kommer vanligtvis att ta ut en procentpremie över SOFR för flytande kommersiella fastighetslån, särskilt bygglån. Peebles sa att nästan 90 % av de flerfamiljslån som hans företag har fått under de senaste två åren har varit med flytande skulder. Även om detta gjorde det möjligt för låntagare att få billigare skulder, öppnar rörliga räntor dem för mer volatilitet och risk.
Frågetecknet för räntan förvärras bara av höga byggkostnader, vilket dämpar efterfrågan på utvecklingsfinansiering, sa ACRES Capitals vd Mark Fogel. Förra året gjorde företaget 2,4 miljarder dollar i utlåning. I år förväntar han sig att det kommer att sjunka till $2 miljarder eftersom det undviker mer aggressiva affärer.
“Som bygglångivare har vi påverkats av att det är väldigt svårt att prissätta byggmaterial,” sa Fogel. “Saker rör sig överallt, och det är verkligen svårt att garantera affärer på en marknadsplats där det inte är tämjt.”
ACRES var i underwriting-processen på en affär för en DC-områdesutveckling för fyra månader sedan, men när SOFR-kursen gick upp drog sig ACRES ur affären, sa Fogel.
“När vi som långivare tittar på affärer, funderar vi på hur vi ska få refinansiering ur affärerna,” sa han. “Människor kan bara inte få en riktig känsla för var dessa fastigheter kommer att vara två tre, år på vägen” ur en kassaflödes- och värderingssynpunkt.
År av billiga skulder på grund av historiskt låga räntor har skapat en konsekvent finansieringsmiljö för många nya utvecklingsprojekt över hela landet, men det har förändrats på några månader.
“Allt du trodde under de senaste åren stämmer inte nödvändigtvis nu för tiden,” sa Fogel.
Inflationens effekter på kommersiella hyror har historiskt mildrat värderingsoro, sa Lorin, särskilt i lägenhetssektorn. Men banker blir mer pistolskygga för att riskera, vilket tvingar utvecklare att söka flera vägar för att finansiera affärer.
Lorin sa att hans företag, Alliant, förde samtal med en bank om ett lån på 300 miljoner dollar för att utveckla fyra lägenhetsprojekt med blandade inkomster i Los Angeles. När räntorna steg blev banken nervös. I stället, i ett drag Alliant sällan tar, tog Lorin in ytterligare två banker, som var och en finansierade en del av lånet.
“Det är för mycket exponering. Långivare är nervösa, säger han. “De kommer att dra sig tillbaka och göra strukturerade affärer.”
Vissa fastighetsinvesterare ser dock Feds agerande som en möjlighet för fastighetspriserna att återvända till jorden.
“Jag tror att vi slutar tillbaka till en värld före Covid där statskassan är tre[%] och taket är 3-ish till 4[%]. Och det är bra. Du kan säkert göra det ganska bra och du kommer inte att förstöra tillgångsvärden i återställningen, säger Bridge Logistics Properties vd Jay Cornforth. “Detta är en sund korrigering. De senaste två åren var otroligt … orealistiska.”
RÄTTELSE, 28 JULI, 13:50 ET: En tidigare version av den här historien identifierade felaktigt Eddie Lorins företag som SRH, som slogs samman med Alliant Capital 2019 för att bilda Alliant Strategic Development. Berättelsen har uppdaterats.
