Federal Reserve höjde räntorna med ytterligare 75 punkter på onsdagen då den fortsätter att konkurrera på två fronter: att bekämpa inflationen och försöka förhindra en smärtsam lågkonjunktur.
Historiskt sett har centralbankens försök att trä nålen för den amerikanska ekonomin inte gått bra. Mer än två tredjedelar av landets recessioner efter andra världskriget har orsakats av att Fed höjt räntorna för snabbt, sa ekonomiprofessorn Austan Goolsbee vid University of Chicago till NPR förra veckan.
Det finns en liten marginal för fel och ingen konsensus om vart ekonomin är på väg: Ekonomer fastställde oddsen för en recession nästa år till cirka 50 % i en Bloomberg-undersökning i juli, upp från 30 % i juni.
Stigande räntor och rädsla för en lågkonjunktur påverkar redan kommersiella fastigheter, med stora långivare som blir mer konservativa och vissa utvecklare lägger planerade projekt på is. När branschaktörer förbereder sig för den kommande nedgången har de svårt att hitta en användbar historisk analogi, men den närmaste jämförelsen kan komma från början av detta århundrade.
“När det gäller storleken på den ekonomiska korrigeringen som vi möjligen kunde se, kan det vara något som kan jämföras med dot-com-bysten där det, på nationell nivå, faktiskt inte skedde särskilt mycket av en förändring i den ekonomiska tillväxten, men p.g.a. alla andra element som spelade in … vi var i en ordentlig lågkonjunktur”, sa Oxford Economics Associate Director Christopher Babatope Bisnowoch tillade att han inte var övertygad om att en lågkonjunktur var på väg.
“Men det är i stort sett det enda elementet som verkligen är jämförbart under de senaste 50 eller 60 åren,” sa han.
Experter sa att de inte förväntar sig något nästan lika allvarligt som smärtan CRE kände under den stora lågkonjunkturen. Och med tanke på valet mellan en lågkonjunktur som ser ut som en dot-com-bust eller en mer som den stora finanskrisen, skulle fastighetsproffs vara klokt att välja alternativet som liknar det tidiga 2000-talets nedgång.
Priserna på kommersiella fastigheter sjönk med 3,9 % under det sista kvartalet 2001, enligt ett transaktionsbaserat index från Massachusetts Institute of Technology. Däremot sjönk samma index med 18,1 % under andra kvartalet 2009 och minskade med 39 % från toppen i mitten av 2007.
Ur ett bredare ekonomiskt perspektiv var effekterna mycket mildare under 2001. Lågkonjunkturen som följde uppkomsten av dotcom-bubblan varade i åtta månader och bestod av en bruttonationalproduktnedgång på 0,62 % och en arbetslöshetstopp på 5,5 % i november 2001 .
Under den 18 månader långa stora lågkonjunkturen föll BNP med 4,3 % och arbetslösheten nådde 10 % i oktober 2009, enligt Bureau of Labor Statistics.
En anledning till att saker och ting kanske inte tar en så skarp vändning för fastigheter är att branschen lärde sig ett och annat från den stora lågkonjunkturen.
“En stor läxa som branschen verkligen lärde sig var, låt oss gå tillbaka till det vi gör bra, som är att ta hand om byggnader och förvalta byggnader väl och driva värde genom tegel och murbruk”, säger Andrea Carpenter, Diversity Talks Real Estate medgrundare och regissör.
Med några av dessa lärdomar ännu inte glömda, kan en ekonomisk nedgång bli ytlig och kort, särskilt för fastighetsbranschen.
“Det är förmodligen mer likt något som dot-com-bubblan, där det fanns fickor av problem … men i stort sett var det ingen hemsk nedgång och det var inte hemskt för kommersiella fastigheter,” JLL:s chefsekonom Ryan Severino sa.
Bisnow Archive/Chuck Sudo
JLL:s chefsekonom Ryan Severino
Den osäkra miljön, inklusive räntehöjningar och kostnadsökningar, har fått vissa utvecklare att ta en andra titt på sina affärsplaner.
“Vi har ungefär åtta eller nio olika projekt som vi skulle lansera i år, och vi har försenat några och vi har lagt några vid sidan av och [we are] fortsätter med andra,” sade Allen Morris Co.s ordförande och VD Allen Morris och tillade att endast ett av hans företags projekt, ett resorthotell, verkligen har åsidosatts.
“Räntorna är en stor faktor, men byggkostnaderna har stigit dramatiskt högre procentuellt än räntorna har,” sa den Florida-baserade utvecklaren.
Oavsett vilken form en nedgång tar kommer köpare och utvecklare fortfarande att ha tillgång till kapital, sa Colliers National Director of Capital Markets Research Aaron Jodka.
“Vi hör tecken på att ytterligare kapital krävs i transaktioner, så ett högre eget kapitaltillskott, vilket är något som marknaden kan anpassa sig till, kan anpassa sig till”, sa han. “Jag ser ingenting här som i grunden viftar med vita flaggor eller röda flaggor av verklig oro.”
Huvudtappen kommer inte att sluta rinna helt, men en avmattning kan sätta en knäck i slangen. The Mortgage Bankers Association, med hänvisning till räntor och störningar i leveranskedjan, förutspådde förra veckan att kommersiella hypotekslån skulle falla till 733 miljarder dollar i år, en minskning med 18 % från 891 miljarder dollar 2021.
JPMorgan Chase VD Jamie Dimon har varit bland de största namnen som slagit larm om vart ekonomin är på väg, och i juni berättade han för en grupp analytiker och investerare på en finanskonferens att en “orkan är precis där ute, på vägen, på väg till oss “, rapporterade CNBC.
JPMorgan Chase vd Jamie Dimon
Efter att ha signalerat att JPMorgan, den största amerikanska banken med $2,65 t i inhemska tillgångar, skulle vara konservativ med sin balansräkning, sa Dimon under företagets resultatsamtal för andra kvartalet den 14 juli att “nyckliga, godtyckliga” regleringar över hur mycket kapital bankerna måste hålla på. hand kommer att driva ner utlåningen.
JLL:s Severino sa att en sky-is-falling-attityd kan få oavsiktliga konsekvenser.
“Vid någon tidpunkt kan det bli en självuppfyllande profetia,” sa han. “Om du bara fortsätter att berätta för människor om och om och om igen hur hemska saker är – en “omvänd dig, slutet är nära” – så ökar det sannolikheten att de börjar anpassa sina beteenden och orsakar just den eventualiteten .”
Även om den mer pessimistiska uppfattningen kommer till stånd, sa Morris att han ser högre räntor som ett mindre problem för kommersiella utvecklare än för småhusbyggare, som på mycket kort tid har funnit sig med för stort utbud och inte tillräckligt med efterfrågan.
En nedgång eller en fullständig lågkonjunktur skulle drabba olika sektorer och regioner på olika sätt. I många fall sa experter Bisnow, de rika skulle bli rikare medan de fattiga blir fattigare.
“Jag tror att industri och lägenheter förmodligen kan klara det här ganska bra,” sa Severino. “Nu, det är inte att säga att de är immuna mot en avmattning. Visst, om det blir en avmattning eller om vi tippar över i lågkonjunktur, skulle ingen av dem klara detta helt oskadd. Men jag tror att det är båda fastighetstyper som kännetecknas av en otroligt stark efterfrågan i förhållande till utbudet som finns där ute.”
Geopolitiska frågor i Östeuropa och olösta Brexit-frågor gör att den brittiska fastighetssektorn kämpar mer än amerikanska fastigheter, sa Babatope. Med energipristaket – UK Office of Gas and Electricity Markets högsta pris som en leverantör kan debitera kunder – förväntas göra öka med nästan 60% i oktober har inflationen i Storbritannien inte nått topp än.
“Vår förväntning är att vi kommer att se inflationen toppa runt 12,1% någon gång under hösten,” sa Babatope.
Det råder ingen tvekan om att en ekonomisk nedgång kommer på båda sidor om Atlanten, vilket ökar de hinder som industrin måste passera. Carpenter sa att reaktioner på klimatförändringar, avkarbonisering och utmaningar som detaljhandeln och kontorssektorerna står inför är problem som måste åtgärdas även i en nedgång.
Men som alltid är fastigheter optimistens domän.
“Alla dessa saker är svåra,” sa Carpenter. “Men jag tror också att de är en möjlighet vid den här tiden, att lösa dem och komma tillbaka mer motståndskraftig, både ur miljömässig och social synvinkel, för fastigheter att tänka mer holistiskt om dess påverkan och arbeta mer mot social avkastning. såväl som miljöavkastning.”
UPPDATERING, 27 JULI, 14:15 ET: Federal Reserve höjde sin referensränta med 75 punkter på onsdagen, ett steg som hade väntats tidigare i veckan. Den här historien har uppdaterats.
