Baserat på ny forskning från den nationella fastighetsmäklaren Redfin, kommer populära migrationsdestinationer där bostadspriserna skjutit i höjden under pandemin mest sannolikt att se effekterna av en nedgång i bostäder förstärkas och bostadspriserna sjunka år från år om ekonomin går in i en lågkonjunktur. Redfin fann också att relativt prisvärda norra tunnelbanor är mest motståndskraftiga i händelse av en lågkonjunktur.
Den amerikanska bostadsmarknaden avtog också avsevärt under våren, med 5,5 % plus bolåneräntor som skickade många köpare till åskådarplats och svalnade konkurrensen, säger Redfin.
“Rädsla för lågkonjunkturen eskalerar, mest för att Fed har signalerat att den kommer att fortsätta att höja räntorna för att dämpa inflationen och dämpa konsumenternas efterfrågan. Högre räntor ledde till stigande bolåneräntor, som redan har kylt ner bostadsmarknaden”, säger Redfin Senior Economist Sheharyar Bokhari. “Om USA går in i en lågkonjunktur är det osannolikt att vi kommer att se en bostadsmarknadskrasch som under den stora lågkonjunkturen eftersom faktorerna som påverkar ekonomin är olika: De flesta husägare har en hel del eget kapital och inte mycket skulder och arbetslöshet är låg.”
“Men en lågkonjunktur – eller till och med en fortsatt ekonomisk nedgång som inte når lågkonjunkturnivåer – skulle påverka vissa lokala bostadsmarknader mer än andra, och det finns några faktorer som sätter vissa områden i fara,” fortsatte Bokhari. “För det första måste det som går upp komma ner. Bostadspriserna skjutit i höjden i en ohållbar takt i många hotspots för pandemiska bostadsköp. Dessutom är platser där människor tenderar att ha höga skulder jämfört med deras inkomst och bostadskapital sårbara eftersom deras invånare är mer benägna att utestänga eller sälj med förlust.”
Även i de mest utsatta delarna av landet kommer de flesta husägare sannolikt att förbli på solida grunder, sa Bokhari. Bostadsvärden kan sjunka från toppen de nådde 2021 och början av 2022, men nedgången är bara på pappret för husägare som stannar kvar i minst några år, eftersom värden vanligtvis ökar över tiden.
Migrationsdestinationer med snabbt stigande bostadspriser löper störst risk för en fortsatt bostadsnedgång
Riverside, Kalifornien har störst chans att se sin bostadsmarknad svalna ytterligare om USA går in i en lågkonjunktur. Den har en total riskpoäng på 84, den högsta av alla större amerikanska tunnelbanor. Det betyder att en kombination av bostäder och ekonomisk data indikerar att det är mer sannolikt än andra tunnelbanor att se priserna sjunka år för år under en lågkonjunktur eller fortsatt ekonomisk nedgång. Riverside, som sträcker sig från östra förorter till Los Angeles som San Bernardino och Ontario genom Palm Springs-området, har mycket volatila bostadspriser och det var en het destination under pandemin, både för människor som permanent flyttade och de som köpte fritidshus.
Riverside följs av Boise (76,9), Cape Coral, FL (76,7), North Port, FL (75) och Las Vegas (74,2). Sacramento, CA (73,1), Bakersfield, CA (72,2), Phoenix (72), Tampa, FL (70,7) och Tucson, AZ (70,1) rundar av de 10 bästa.
Liksom Riverside är många av dessa bostadsmarknader populära migrationsdestinationer och/eller platser med snabbt stigande bostadspriser, båda faktorer som är avgörande för att de riskerar att drabbas av en bostadsnedgång. Dessutom var Boise, Cape Coral, North Port, Las Vegas, Sacramento och Phoenix alla bland de 20 snabbast kylande marknaderna i maj, när bolåneräntorna närmade sig 5,5 %. Det är en indikator på att priserna är mer benägna att sjunka i många av dessa tunnelbanor när ekonomin fortsätter att krympa.
Sex av de 10 områden som löper störst risk för nedgångar är bland de mest populära destinationerna för Redfin.com-användare som flyttar från en tunnelbana till en annan. Maricopa County (Phoenix) och Riverside County fick fler invånare från andra delar av USA än någon annanstans 2021, enligt US Census.
De mest utsatta tunnelbanorna har också upplevt en överdriven pristillväxt. North Port, där bostadspriserna ökade med 30,5 % från år till år i maj, har landets snabbast växande priser, följt av Tampa (28,1 %) och Las Vegas (26,8 %). Sammantaget har nio av de 10 mest utsatta områdena snabbare växande bostadspriser än den nationella medianen (Sacramento är undantaget, men bostadspriserna där steg med mer än 40 % under pandemin och nådde 610 000 USD i maj 2022).
Flera av dessa tunnelbanor flyttade från överkomliga till inte så överkomliga under pandemin, delvis på grund av tillströmningen av människor som flyttade in från andra områden. Dessa inkluderar Boise, där medianpriset för hus växte från 330 000 USD till 550 000 USD från maj 2020 till maj 2022, och Phoenix, där det gick från 300 000 USD till 485 000 USD.
“Boises marknad vänder redan, eftersom många av de människor som flyttade till Idaho under pandemin antingen flyttar tillbaka till sina hemstäder eller tjänar pengar och flyttar till mer överkomliga platser. Bostadsmarknaden var het under pandemin, till stor del pga. köpare utanför staden, säger Boise Redfin-agenten Shauna Pendleton. “Säljare frågar mig om kontantköparna från Kalifornien fortfarande är kvar, i hopp om att de kommer att slå in och erbjuda sig att köpa sitt hem för mer än det begärda priset – men det händer inte så mycket längre, och kontantköparna som finns på marknaden erbjuder ofta under utropspriset. Jag förväntar mig inte att husvärdena kommer att rasa, men vi behöver komma ner från molnen någon gång och säljarna måste anpassa sina förväntningar till den nya verkligheten: Det finns fler bostäder på marknaden , färre köpare och en större chans att köpare inte kan betala utropspriset eftersom deras månatliga betalningar har ökat på grund av stigande priser.”
“Men köpare har mer att välja mellan, mindre sannolikhet att gå in i ett budkrig och mer tid att fatta stora ekonomiska beslut,” fortsatte Pendleton. “Även om högre priser innebär att köpare måste titta på billigare bostäder, kommer de fortfarande sannolikt att få en bättre affär än för ett år sedan eftersom bostäder inte bjuds upp långt över utropspriset. Och om bostadspriserna sjunker, fler människor kommer att ha råd med bostäder på platser där de kan ha blivit prissatta på höjden av köpgalen.”
Relativt prisvärda Rust Belt tunnelbanor är mest motståndskraftiga inför en lågkonjunktur
Akron, OH har lägst chans till en nedgång i bostäder om USA går in i en lågkonjunktur. Den har en total riskpoäng på 29,6, den lägsta av alla större amerikanska tunnelbanor. Några faktorer som gör Akron relativt motståndskraftig är låg bostadsprisvolatilitet, låg skuldsättningsgrad, relativt få fritidshus och det faktum att bostäder där sannolikt inte kommer att vändas.
Akron följs av Philadelphia, med en total riskpoäng på 30,4, Montgomery County, PA (31,4), El Paso, TX (32,2) och Cleveland (32,4). Cincinnati (32,6), Boston (32,6), Buffalo, NY (33,1), Kansas City, MO (33,4) och Rochester, NY (34) avslutar topp 10. Nästan alla dessa tunnelbanor är överkomliga med relativt långsamt stigande priser , båda faktorer som skulle hjälpa deras bostadsmarknader inför en lågkonjunktur. Priserna steg långsammare än den nationella medianen i nio av de 10 mest motståndskraftiga tunnelbanorna (El Paso är undantaget).
Sju av de 10 tunnelbanorna som löper minst risk för en bostadsnedgång hade ett medianförsäljningspris som var lägre än 300 000 USD i maj, och i nio av dem är det lägre än den nationella medianen på 431 000 USD. Överkomliga priser hjälper bostadsmarknaderna i en lågkonjunktur eftersom det innebär att människor är mer benägna att kunna köpa bostäder, och de platserna kan locka människor utanför stan som letar efter lägre priser.
