Med ökade eftergifter, fler hyresrabatter och, kanske i slutet av året, lägre hyror för laboratorier, fortsätter det ökade utbudet att förändra dagens life science-fastighetsmarknad. Det är ett tyst eko av sektorns boom under 2021, när rekordstor riskkapitalfinansiering och skyhög efterfrågan hjälpte till att finansiera många av de projekt som kom online just nu.
I förhållande till de ultrasnäva vakanserna för bara några år sedan, är dagens ökade utbud inte ett överflöd. Men under en tid av svalkande efterfrågan har nya labbutrymmen skapat en mer hyresgästvänlig marknad, med allt mer tillgängligt hyresutrymme och fler nyutvecklingar på gång.
Enligt nya uppgifter från CBRE slutade andra kvartalet 2023 med en nationell vakansgrad på 9 %, en ökning från 6,7 % under föregående kvartal. Dessutom sågs ungefär 1 M SF negativ nettoabsorption under andra kvartalet, med 40,8 M SF utrymme för laboratorier och forskning och utveckling under uppbyggnad.
“I Boston levererar inte nya byggnader till marknaden 100% upptagna, vilket är mycket sällsynt jämfört med där vi var för två år sedan,” sa Colliers forskningschef Jeffery Myers. “Jag förväntar mig att vakanserna kommer att öka ytterligare, och jag tror att det finns en möjlighet att marknaden kommer att skifta ytterligare till förmån för hyresgästerna, eftersom jag förväntar mig att vakanserna kommer att öka ytterligare. Med tanke på all den konstruktionen kommer hyresvärdar att tvingas hitta sätt att konkurrera.”
Där en bioteknisk startup som letar efter ett 30K SF-hyresavtal kanske hade två eller tre alternativ tidigare, nu har den sex eller sju i spel med en mängd olika hyresvärdar, säger Austin Barrett, Savills vice ordförande och chef för biovetenskap. Han förväntar sig att hyresvärdar kommer att bli mycket mer aggressiva, eftersom mer etablerade hyresvärdar med mer kapital och äldre lån kommer att få mer spelrum att förhandla.
Projekt som kommer online nu finansierades i en annan miljö, sa Colliers Executive Vice President Joseph Fetterman. Han upptäcker att många utvecklare delar upp pågående projekt i faser, och öppnar bara en del av stora megacampusutvecklingar, med målet att minska risker och exponering och förbättra deras förmåga att finansiera utbyggnader för nya hyresgäster. Han förutspår en avmattning av nya underutvecklingsprojekt som bryter mark.
“Utvecklare studerar efterfrågan mycket, mycket noggrant,” sa Fetterman. “De vill se till att om de går, när de är klara, kommer de att gå över direkt till hyresgästförbättringsarbete.”
Det överskottet av utrymme kommer ingenstans. Fetterman sa att utrymmet för andrahandsuthyrning har ökat, med 1,9 miljoner SF tillgängligt i Boston, 1,1 miljoner SF i San Francisco, 1 miljoner SF i San Diego och cirka 900 000 SF i Maryland. Dessutom finns det betydande produkter i pipelinen på alla större marknader: ungefär 22 miljoner SF i Boston, 10 miljoner SF i Bay Area, 5,6 miljoner SF i San Diego och 2,5 miljoner i Philadelphia.
När efterfrågan börjar avta, lämnar det vissa hyresvärdar handfängsel när det gäller vad de kan och inte kan göra för att attrahera hyresgäster, på grund av låneavtal, sa Barrett. Det finns till och med nya exempel på hyresvärdar som sålt tillgångar med stora förluster, som Alexandria Real Estate Equities försäljning av 275 Grove St. i Newton, Massachusetts, för en nedskrivningsavgift på 139 miljoner dollar.
Försörjningssituationen har också tagit vinden ur seglen på vissa sekundära marknader, som delvis hade satsat på eskalerande kostnader på kärnmarknaderna som tvingat fler företag att leta någon annanstans. Nu kommer tillväxten på marknader som Atlanta, Chicago och Denver att ta längre tid att mogna.
“Om du är utanför några av dessa nyckelnoder, står du typ i kö,” sa Myers. “Och så frågan är, kommer linjen att vara tillräckligt lång så att folk drar av sig och säger, ‘ja, Boston kommer inte att fungera, jag ska gå till en av dessa tillväxtmarknader.’ Eller “hej, hyrorna har sjunkit, det är här jag verkligen vill vara, så södra San Francisco, här går jag.”
