Aktieinvesteringar i datacenterutvecklare är på uppgång, med infrastruktur och pensionsfonder som står för en allt större del av kontanterna.
Sex aktieinvesteringsaffärer som involverar datacenteroperatörer har stängts hittills i år, vilket överträffar fjolårets totalt fyra.
För två veckor sedan tillkännagav den australiensiska pensionsfonden Aware Super en investering på en halv miljard dollar i Switch, en datacenterutvecklare och operatör som ägs av DigitalBridge. Affären kom bara tre veckor efter att Brookfield och Ontario Teachers’ Pension Plan förvärvade datacenterleverantören Compass Datacenters i en rekapitalisering som uppskattas till 5,5 miljarder dollar.
Affärerna är en del av en ökning av antalet förvärv och stora aktieinvesteringar i datacenterföretag i år, där mycket av investeringen uttryckligen finansierar ny utveckling.
Dessa transaktioner återspeglar också en pågående förändring av varifrån kapitalet som stödjer storskalig datacenterutveckling kommer, med ett växande antal pensionsfonder, försäkringsbolag och liknande institutionella investerare som ansluter sig till infrastrukturfonder som de primära källorna till kapitalfinansiering av branschens tillväxt. Det är en trend som vissa experter säger har accelererat under det senaste året eftersom den skyhöga omfattningen av nya datacenterprojekt och längre utvecklingstidslinjer har skjutit kortsiktiga investerare åt sidan.
“Traditionella kapitalkällor – som tidigare hade ett ganska okomplicerat sätt att distribuera kapital där en fastighet kommer att hyras ut inom en förväntad tidsperiod, runt två år – är inte lika konkurrenskraftiga längre eftersom de inte vill distribuera det kapitalet så länge”, säger Andy Cvengros, VD för JLL:s datacenterteam.
“[Providers] måste gå och titta på nya kapitalkällor eftersom de inte bara ber om längre väntetider, de ber om mycket större belopp.”
Hittills i år har det skett sex företagsförvärv och förvärv av aktieinvesteringar med datacenterföretag, jämfört med bara fyra sådana transaktioner under hela 2022.
Utöver investeringarna i Compass och Switch, förvärvades EdgeCore Digital Infrastructure av Partners Group, med ett ytterligare åtagande på 1,2 miljarder USD för att finansiera ny utveckling genom ett dotterbolag för infrastrukturfonder. Manulife Investment Management förvärvade en kontrollerande andel i Serverfarm genom sin infrastrukturfond med målet att utöka företagets fotavtryck, medan Apollo Infrastructure Funds gjorde en hemlig “betydande investering” i Yondr för att “underlätta den fortsatta utbyggnaden av Yondrs portfölj av hyperskaliga datacenteranläggningar.”
Omfattningen av dessa affärer kommer inte i närheten av den rekordstora M&A-våg som sektorn upplevde 2021, då några av branschens största börsnoterade plattformsföretag som QTS, CoreSite och CyrusOne förvärvades i privata affärer som översteg 10 miljarder USD. Ändå säger experter att det nyligen inträffade buket i M&A återspeglar kapitalmarknaderna för digital infrastruktur som börjar komma tillbaka till liv. Detta kommer efter en period då ränteosäkerhet och efterföljande volatilitet på skuldmarknader och tillgångsvärderingar gjorde affärer svåra att genomföra.
“Det finns stabilisering och förutsägbarhet som har hänt vid det här laget med räntemiljön”, säger Irtiaz Ahmad, VD på Solomon Partners med fokus på digital infrastruktur och tjänster. “Människor har anpassat sig lite mer mot det och är mer bekväma att handla i den här nya världen.”
Investerarna bakom denna senaste serie av transaktioner, i alla fall utom ett – DartPoints maj-förvärv av den lilla regionala colo-leverantören Venyu – har varit infrastrukturfonder eller pensionsfonder, som är stora institutionella investerare med långsiktiga investeringstidslinjer. Experter säger att detta återspeglar en pågående förändring som har sett att sådana fonder har blivit den överlägset viktigaste källan till kapitalfinansiering av storskalig datacenterutveckling.
Ett inflöde av kapital från institutionella investerare till datacenterutrymmet är inte ett nytt fenomen, åtminstone enligt standarderna för den relativt begynnande datacenterindustrin. Infrastrukturfonder som KKR, Global Infrastructure Partners och EQT AB har legat bakom några av branschens största M&A-affärer sedan 2020. Digital Bridge, vars förvärv av Switch för 11 miljarder dollar 2022 var årets i särklass största transaktion, har framstått som en av rymdens viktigaste aktörer genom sin förmåga att konsolidera kapitalkällor från dessa växande institutioner.
Pandemin startade en ström av institutionellt kapital till datacenter och annan digital infrastruktur, då efterfrågan på datacenterkapacitet ökade medan tillgångsklasser som tidigare ansågs vara säkra investeringar, från kontorstorn till hotell i centrum, plötsligt kämpade. Datacenter gick från en nischad tillgångsklass till säker mark.
“Om du bara tittar brett på vad som händer inom kommersiella fastigheter, presterar den digitala infrastrukturen som innehåller datacenter och torn och fiber betydligt bättre”, säger Pat Lynch, verkställande direktör för CBRE:s datacenterverksamhet. “Jag tror att dessa enheter fortsätter att se det som en säkrare plats att investera.
Att investera i tillväxten av utvecklingsorienterade verksamhetsbolag som Compass eller Yondr gör det också möjligt för pensionsfonder, försäkringsbolag och liknande institutionella investerare att satsa på teknikbranschens tillväxt med en mycket lägre riskprofil än investeringar i liknande stora tech-företag.
“Du får några av tillväxtaspekterna av teknikindustrin, men utan så mycket risk förknippad med det,” sade Solomon Partners Ahmad. “Det är ett mer defensivt sätt att spela vad som kan vara värda biljoner dollar av digital transformation som kommer under det kommande decenniet, bygga fastighetsanläggningar och lämna ut dem under fleråriga kontrakt till riktigt bra hyresgäster.”
Men vissa experter säger att det senaste året har sett investeringar i storskalig utveckling av datacenter – eller de företag som utför den – blivit ännu mer exklusivt territorium för infrastrukturfonder, försäkringsbolag och pensionsfonder med långsiktiga investeringstidslinjer, med private equity och andra kapitalkällor alltmer skjutna ur bilden.
JLL:s Cvengros sa att detta är resultatet av längre utvecklingstider för datacenterbyggare, eftersom leverantörer måste gå allt längre för att få kraft på nyckelmarknader och möta ihållande förseningar i leveranskedjan för allt från transformatorer till byggmaterial. Medan det tidigare tog mindre än tre år att få ut ett datacenter på marknaden, kan den tidslinjen nu sträcka sig över fem år – bortom den tidsram som många av branschens traditionella investerare vill ha kapital bundet i en affär.
“Du ser mindre av de private equity-grupper som letar efter tre år eller högst fem år när det gäller deras avkastning och exit,” sa Cvengros. “Nu ser du grupper som är med på lång sikt, som är villiga att verkligen sticka ut sin nacke och investera i utrymmet på ett stort sätt och inte förväntar sig en avkastning under en viss tidsperiod.”
