Torsdagen den 30 juni 2022 Northwest MLS uppdaterat sina regler om ersättning och insyn. De förändringar de gör ger branschen en färdplan för att få ett slut på anklagelser om prisuppgörelse bland mäklarhus. NAR, varje statlig sammanslutning och mäklare bör notera, särskilt eftersom dessa förändringar kan ge det bästa skyddet mot de pågående “kommissionsbomben”-processerna.
Andrea Brambilas och Jim Dalrymples senaste kolumner gjorde ett mästerligt jobb med att dissekera frågorna kring den aktuella så kallade “kommissionens bombshell”-tvister.
Kampen om NAR:s etiska kod och MLS policyuttalande 7.23
De förändringar som NWMLS gör tar specifikt sikte på de frågor som tas upp i de så kallade “bombshell-processerna.” Det ursprungliga Moehrl-klagomålet väckte problem med både NAR:s etiska kod och NAR MLS Policy Statement 7.23.
I Moehrl-klagomålet myntade kärandens advokater termen “The Buyer Broker Commission Rule” för att beskriva riktlinjerna i MLS Policy Statement 7.23 och den etiska kod som styr provisionsdelning på MLS. Klagomålet hävdar att dessa policyer har resulterat i att priskonkurrensen mellan mäklare har begränsats:
Köpar-mäklarkommissionsregeln säkerställer att priskonkurrensen mellan köparmäklare begränsas eftersom den som behåller köparmäklaren, köparen, inte förhandlar eller betalar sin mäklarprovision. Dessutom kan säljarens uppblåsta provisionserbjudande inte reduceras av köpare eller deras mäklare, eftersom svarandena också förbjuder köparmäklare att lämna bostadsköpserbjudanden som är villkorade av nedsättningen av köparmäklarprovisionen. (sid. 4)
I efterföljande rättstvister, Sitzer/Burnett och Batton har framfört liknande anklagelser. Till exempel påstods det ändrade klagomålet som lämnades in av åtta husköpare i Batton-tvisten den 6 juli 2022:
Dessa regler, som inkluderar ett krav på att säljare avsätter en del av inköpspriset för köpare-agentprovisioner, förbud mot att ändra provisionen och tillåtelse att filtrera listor efter provision, alla gör det möjligt för NAR, dess medsvarande och dess medlemmar att bibehålla provisioner för köpare och agenter på överkonkurrenskraftiga nivåer som inte är relaterade till mäklares erfarenhet eller de tjänster som tillhandahålls, styra bostadsköpare bort från bostäder med lägre provisioner och driva ut lågprisbolag – bland annat skada.
Två viktiga steg för att få kommissionsbombrättsprocesser att försvinna
NWMLS gjorde två betydande ändringar som gör det möjligt för köparen och köparagenten att direkt förhandla med säljaren om beloppet på köparagentens provision.
Det första steget i att döda framtida kommissionsbombrättstvister innebär att avsluta den nuvarande modellen för att dela provisioner. Istället,
Ersättningen som säljaren erbjuder till köparmäklaren kommer att bestämmas av säljaren, snarare än provisionsdelning mellan de två mäklarfirmorna.
Det andra steget tillåter tydligt att provisioner kan förhandlas mellan köparen, köparens agent och säljaren.
Ersättningen som säljaren erbjuder till köparmäklaren kommer att anges tydligt på första sidan av NWMLS köp- och försäljningsavtal, med möjlighet för ersättningen att accepteras av köparen och köparens mäklare eller ändras av parterna i ett tillägg.
Enligt min åsikt avskaffar dessa två bestämmelser argumenten i de tidigare klagomålen från bombkommissionen, inklusive de som påstår brott mot Sherman Antitrust Act.
Genomföra ändringarna
För att dessa två steg ska kunna implementeras måste NWMLS göra stora förändringar i sina former, regler och praxis. De tre ytterligare bestämmelserna nedan tar upp de ändringar som NWMLS kommer att behöva göra i sina noteringsavtal och köparepresentationsavtal, samt en bestämmelse som tillåter mäklare att skapa andra typer av representationsavtal.
NWMLS noteringsavtal kommer att ge nya alternativ för mäklarkompensation för att ta itu med rollen som mäklaren för noteringsmäklarens annonsköpare i transaktionen;
NWMLS köparepresentationsavtal kommer att erbjuda alternativ för köpare och deras mäklare för kompensation som beror på villkoren för noteringen;
Mäklare kommer lättare att kunna utforma sin egen form av representationsavtal med säljare och köpare för att differentiera sina tjänster och avgifter och konkurrera på marknaden.
Ett primärt argument i bombshell-processerna är att köparens agent inte kan förhandla om provisionen och att denna begränsning har resulterat i en konspiration för att fixa provisioner. NWMLS-ändringarna tar upp dessa anklagelser frontal.
Att få diskriminering av lågprisföretag att försvinna
Ett andra argument är att det nuvarande systemet diskriminerar agenter som vill erbjuda rabatterade provisioner. I detta NWMLS-system försvinner även detta problem.
Säg till exempel att en noteringsagent är villig att ta en notering på en procent för noteringsprovisionen och anger en procent som försäljningsprovision på MLS. Det finns inte längre någon anledning för en köparagent att inte visa denna egendom eftersom köparens agent kan höja sin del av provisionen som en del av köparens erbjudande.
Å andra sidan, för säljarna som påstår att de inte ska behöva betala köparens provision (beroende på hur NWMLS skriver sina regler) kommer de troligen att ha möjligheten att betala köparens agent noll. Köparens agent kan antingen förhandla direkt med säljarna för att ändra detta eller få ett exklusivt representationsavtal för köparen och förhandla om provisionen med sin köpare.
Potentiella scenarier för hur dessa förändringar kan utspela sig
Noteringsagentens provision förhandlas när avtalet om ensamrätt att sälja undertecknas. Två möjliga scenarier för hur det här ser ut för köparens agent inkluderar:
- Listningsagenten förhandlar endast om sin provision och ger inget erbjudande om kompensation i MLS till köparens agent. I det här scenariot måste köparens agent förhandla med antingen säljaren och/eller köparen om vad deras provision blir.
- Listningsagenten förhandlar både deras provision och beloppet på provisionen som köparens agent kommer att betalas ut. Detta belopp anges i MLS.
Möjliga scenarier när säljaren går med på att betala köparens provision
De flesta köpare och deras agenter kommer att acceptera den provision som erbjuds i MLS. För dem som väljer att förhandla om provisionen, här är flera exempel på vad de kan förhandla om:
- En sänkning av provisionen som ger en lägre köpeskilling för köparen.
- En kredit för stängningskostnader dras av från köparens del av provisionen.
- I de stater där det är tillåtet görs en provisionsrabatt direkt till köparen.
- På en köparmarknad där lite säljer, kan säljare erbjuda en ökad köparprovision för att locka fler köpare.
Om det sker en ändring i de nuvarande lånelagarna är det också möjligt att köparen kan rulla in provisionen och deras avslutande kostnader till det totala lånebeloppet.
Fördelar med detta nya tillvägagångssätt
I detta nya paradigm kommer noteringsagenter inte längre behöva motivera hur provisionsdelning fungerar. Köparprovisionen är istället förhandlingsbar när budet lämnas, inte bara när noteringen tas. Följaktligen kan säljaren besluta att betala köparens agent mer eller mindre än noteringsagenten beroende på marknadsförhållanden och andra faktorer.
En andra fördel är att detta nya paradigm borde ha liten eller ingen inverkan på hur MLS visar köparmäklarprovisioner.
Ett positivt steg framåt
NAR, statliga föreningar, MLS och mäklare bör notera dessa förändringar och överväga att implementera dem. NAR bör överväga att ändra reglerna i than NAR Handbook on Multiple Listing Policy och tNAR:s etiska kod för att matcha vad NWMLS gör. Det är ett av de bästa sätten att inte bara kringgå framtida rättstvister mot medlemmar, utan att vara bättre positionerad för att undvika anklagelser om provisionsfixering som bryter mot Sherman Antitrust Act.
Stuart Heath, ägare av Bellmark Real Estate och ordförande i NWMLS styrelse, hade detta att säga om dessa förändringar:
Köpare bör vara fullt medvetna om hur och hur mycket deras mäklare kompenseras. Köpare bör ges möjlighet att fritt förhandla om den ersättningen med sin mäklare. Dessa förändringar är ett positivt steg för att hjälpa branschen att utvecklas.
