Den här serien går på djupet med några av de mest övertygande figurerna inom kommersiella fastigheter: deal-makers, game-changers, city-shapers och de större personligheter som håller CRE intressant.
Bo kan detaljhandel.
Innan Bo Okoroji grundade Steerpoint Capital, ett södra Kalifornien-baserat investerings- och rådgivningsföretag, arbetade Bo Okoroji för två av världens största namn inom köpcentrumägande, Simon Property Group och Unibail-Rodamco-Westfield.
Efter att ha lett amerikanska investeringar för URW grundade Okoroji Steerpoint och började göra detaljhandelsförvärv tidigt under pandemin, när de flesta investerare undvek tillgångsklassen till varje pris. Men med en vision om att justera galleriornas detaljhandelsfotavtryck och återanvända resten av deras område för gästfrihet, flerfamiljsbruk eller annan användning, sa han att grunderna förbättras i galleriorna som Steerpoint har köpt.
Efter en sträcka på tre förvärv i Kalifornien på sex månader, sa Okoroji att Steerpoint vidgar sina horisonter och ser till marknader som Texas, New York och mitten av Atlanten på väg att bli nästa stora köpcentrum.
Detaljhandeln är dock inte det enda Bo vet. Utöver att vägleda Steerpoint, sitter Okoroji i den rådgivande nämnden för Walker & Dunlops mångfaldsinitiativ, CREUnited, och arbetar för att förbättra luftkvaliteten som styrelseledamot för den ideella organisationen Breathe Southern California.
Denna intervju har redigerats lätt för längd och tydlighet.
Med tillstånd av Bo Okoroji
Mason, Bo, Jennifer och Kaiden Okoroji på Texas Auto Show
Bisnow: Steerpoint i februari stängde på förvärvet av North County Mall, dess tredje förvärvet på sex månader vid det tillfället. Vilken är din vision för fastigheten och var står den visionen nu?
Okoroji: Vi tror att det ligger i ett riktigt starkt handelsområde med all demografi och data för att stödja en stark detaljhandelsnod. Det handlar verkligen om att vitalisera centrum som dess sanna avsikt, som en shoppingdestination. Så vi ser definitivt på det som en verklig långsiktig detaljhandel med en framtid som en livskraftig sluten galleria.
Vi stängde för det i februari. Och sedan dess har vi arbetat igenom tillägget av Costco för att ersätta det tidigare Sears, som har gjort betydande framsteg. Och vi tror verkligen att ankaret kommer att hjälpa till att återuppliva den änden av köpcentret och hjälpa till att driva trafik till köpcentret och hjälpa till att återintroducera shopparen till fastigheten, vilket ger oss en möjlighet att sedan förbättra butiksutbudet och få några shoppare som inte har besökt fastigheten. center i år äntligen komma tillbaka och se alla fantastiska saker som har gjorts idag.
Bisnow: Hur stämmer det överens med din bredare detaljhandelsfilosofi, och hur förändrade pandemin den filosofin?
Okoroji: Vår tes var att detaljhandeln skulle båda gott och komma ut starkare genom att på ett sätt rensa bort de hyresgäster som hade mindre än starka balansräkningar och låta de starka återförsäljarna som anpassade sig före Covid fortsätta att frodas. Och det är baserat på diskussionen om omnikanal, återförsäljare som kunde förvandla sina anläggningar till nav för logistik och frakt.
Vi trodde också att i och med att alla var hopbundna under en så betydande period, skulle tanken på att vara tillsammans bli viktigare än någonsin.
Och det handlar egentligen om att köpa på ett underlag där vi får hög avkastning. Så det är en högavkastande detaljhandelsportfölj som är tungt viktad mot ombyggnad. Så möjligheten att lägga till alternativa användningsområden, oavsett om det är gästfrihet, om det är konkurrenskraftiga sociala användningsområden, oavsett om det är bostäder – det är alla koncept som vi ser som framtiden för utrymmet, och gallerians fotavtryck bådar gott för det med de stora parkeringsfälten, möjligheten att gå vertikalt om du gör rätt storlek på inredningsgallerian.
Med tillstånd av Bo Okoroji
Bo Okoroji och Steerpoint Capital-teamet på en Lakers-match
Bisnow: Varför detaljhandel? Vad drog dig till tillgångsklassen i första hand?
Okoroji: Jag började min fastighetskarriär inom studentbostäder och flyttade sedan över till militärbostäder, alla undergrupper av flerfamiljshus. För mig var det lite mer cookie-cutter, där detaljhandeln enligt min mening var den mer intrikata tillgångsklassen med alla rörliga bitar och alla olika intressenter som är involverade i att göra projektet lönsamt.
Så det var lite av en utmaning och ett pussel, men också något som man kan relatera till. Alla har en hemmagalleria. Jag frågar folk, “Vad var din hembutik när du växte upp?” Det väcker minnen, och det är något vid ett middagsbord som du kan ha en lätt konversation om eftersom alla känner till världens Zaras och målen. Så det är bara något som var personligt och även intrikat, och min kärlek till fastigheter, att sätta ihop dem, tror jag att detaljhandeln förmodligen var den mest livskraftiga och den sektor som jag var mest passionerad för.
Bisnow: Din Twitter-biografi säger “nästa stora köpcentrum.” Så vad är nästa förvärv?
Okoroji: Vår portfölj är starkt segmenterad eller exklusivt segmenterad i Kalifornien. Vi vill fortsätta att ta oss österut, titta på möjligheter i Texas, titta på möjligheter i New York, titta på möjligheter i mitten av Atlanten. Så för oss handlar det inte nödvändigtvis om en viss tillgång; det handlar om att köpa rätt fastighet, köpa rätt projekt till rätt avkastning. Så vi vill diversifiera oss över landet. Men framför allt vill vi se till att vi gör rätt köp, vid rätt tidpunkt, vid rätt grund, av rätt anledningar.
Bisnow: Vad är ditt riktmärke för framgång? Hur vet du att du inte längre är nästa stora köpcentrum och istället den nuvarande stora köpcentret?
Okoroji: Jag använde det under min tid på Westfield under pandemin när vi var ute efter att skapa intresse för gallerior vid en tidpunkt där ingen skulle vara villig att ta upp linjen när du sa att du torgför gallerior. Varje år när de kom ut ur den globala finanskrisen var det en ny deltagare i gallerian som kom in och förvärvade två eller flera tillgångar. Så tanken var under pandemin som hade frusit. Så frågan var, vem är nästa stora köpcentrum? Vem kommer att bli nästa grupp som förstår utrymmet nog för att göra en insats för att placera kapital?
Vi skulle nu vara med på den listan som en grupp som har vuxit fram som har förvärvat två eller flera tillgångar. Så teoretiskt sett har vi markerat den rutan, men jag har alltid tyckt att det var intressant att det skulle finnas en ny deltagare i utrymmet som skulle få ett betydande antal tillgångar. Men eftersom rubrikrisken började öka och folk är försiktiga med detaljhandelsapokalypsen och sedan när pandemin inträffade tog det verkligen bort den känslan, men jag tror nu att den är tillbaka. Vi ser nu grupper som aldrig var vid bordet när det var en detaljhandels- eller köpcentrumaffär, närmare bestämt, de lämnar bud och förblir aktivt engagerade. Jag tror att det finns en viss känsla av FOMO.
Med tillstånd av Bo Okoroji
Steerpoint Capital-teamet och Bridge Group Investments huvudmän på Northridge Mall
Bisnow: Innan du grundade Steerpoint arbetade du på URW och Simon Property Group. Hur berättar din upplevelse hos två av de största köpcentruminvesterarna vad du gör på Steerpoint?
Okoroji: Jag hade turen att bli rekryterad till fastighetschefsutbildningen på Simon, som var en rotation från handelshögskolan. Det var tre till fyra medlemmar per kohort. Sedan dess har kohorterna och personerna som var en del av det programmet fortsatt att vara i alla sektorer inom fastighetsbranschen. Det har byggt ett mycket starkt nätverk som vi kan luta oss mot när vi vill få affärer gjorda, när vi vill få insikter, när vi vill byta sedlar. Så det har varit en ovärderlig del av min karriärväg.
Men också förmågan att sitta i dessa möten med några av de bästa hjärnorna och människorna som skulle anses vara grundare av branschen och förstå hur de föreställde sig verksamheten när den byggdes på 60- och 70-talen och hur den har utvecklats sedan, att ha privilegier och de samtalen och att du skulle kunna lära dig genom osmos har hjälpt till att bygga upp vårt examensarbete internt.
Bisnow: Vad förespråkar du i din roll i advisory board för Walker & Dunlops CREUnited? Hur vill du se branschen förändras?
Okoroji: Det var mycket fokuserat på att omvandla dem som har tillbringat tid i utrymmet och fått kunskap och som vill ta nästa väg till aktieägande. Så det var mycket fokuserat på hur vi hjälper minoritetsintressenter att ta nästa steg från en anställd till en ägare och, ännu bättre, till en aktieinvesterare eller en aktiepartner? Så det handlade egentligen om att bygga långsiktigt välstånd inom minoritetssamhällen genom tillgång till kapital och eget kapital.
Vid den tiden gick jag med som medlem i Westfield. Och vårt jobb var verkligen fokuserat på att överbrygga klyftan och svara på frågor och ge våra insikter och även erbjuda våra resurser och vår intuitiva kunskap till små butiker ledda av kvinnor eller svarta och bruna ledare. Så det gav mig självförtroendet och det gav mig ett nätverk att luta mig mot för att hjälpa till att lansera Steerpoint och ha förtroendet att det skulle kunna bli framgångsrikt.
Hur diversifierar vi ägandet? Hur diversifierar vi tillgångar under minoritetsförvaltning? Det är verkligen det jag förespråkar.
Med tillstånd av Bo Okoroji
Bo Okoroji på ICSC Las Vegas-konferensen i maj
Bisnow: Hur blev du involverad i Breathe Southern California, och hur ser du på att kommersiella fastigheter gör skillnad i frågan om luftkvalitet?
Okoroji: Jag visste att jag ville bli mer aktiv i samhället i södra Kalifornien och jag ville ge tillbaka till staten och till staden Los Angeles på grund av alla möjligheter som det gav mig när jag flyttade hit för tre eller fyra år sedan. Jag kunde träffa teamet på Breathe SoCal och tro på deras initiativ, verkligen fokusera på barndomens astma och effekterna som miljön har på det och de ökande frekvenserna som vi ser.
Kommersiella fastigheter, vi måste vara en bra intressent. Det är mer fokus på ren energi och hur vi kan driva på gränsen för att bli mer medvetna om LEED-certifiering, om hur vi omfamnar fler av solenergiaspekterna, hur gör vi vår infrastruktur mer hållbar för samhället och för miljön? Jag ser våra tillgångar som våra största resurser, för att vara värd för evenemang och öka medvetenheten. Vi har över 40 miljoner människor som besöker våra fastigheter varje år, och det ger oss en röst.
Bisnow: Ge oss en djärv förutsägelse för resten av året.
Okoroji: Trots det hackiga vattnet kan vi avsluta året med ytterligare tre förvärv och utöka vår totala portfölj av tillgångar under förvaltning från 350 miljoner USD till norr om 600 miljoner USD.
Bisnow: Vilken är din helgrutin eller favorithelgaktivitet?
Okoroji: Jag är vid kusten just nu, så jag tillbringar större delen av veckan i Los Angeles, och sedan flyger jag hem till Dallas på helgerna. Så det handlar om familjen, att umgås med frun och barnen, att turnera i gallerior — mina barn är galleriråttor redan vid 2 och 6. De har varit i så många gallerior över hela landet att min 6-åring faktiskt ber om att få gå till köpcentret. Så det är en av de sakerna där jag kan blanda arbete med personlig tid, och allt är rättvist och roligt.
Men också, att komma ut på golfbanan, bara spela en runda eller bara slå driving range, bara försöka spendera helgerna fokuserade på familj och nöje, och sedan mala ut det måndag till fredag i den stora delstaten Kalifornien.
