Du kanske har förvaltat en investeringsfastighet i flera år, men skördar du alla ekonomiska fördelar?
Vi pratar med en expert från Terri Scheer, Australiens ledande hyresvärdsförsäkringsspecialister, och samlar ihop de vanliga fällorna som hyresvärdar hamnar i ekonomiskt, så att du kan undvika dem.
1. Att inte ha försäkring
Det finns flera anledningar till att ha en försäkring för din hyra. Att köpa egendom är aldrig ett lätt finansiellt åtagande, så du vill skydda den tillgången och din allmänna ekonomiska hälsa.
Hyresvärdens försäkring bör täcka inte bara byggnad och innehåll, utan även den ekonomiska karaktären på din investering. Det betyder att det hjälper till att skydda din inkomst så att du kan fortsätta att betala av det bolånet även om fastigheten blir ohållbar eller en hyresgäst inte betalar hyran.
“Hyresvärdsförsäkringen har en rad förmåner och kan täcka dig för alla uppsåtliga eller oavsiktliga skador som orsakats av hyresgästerna, eventuellt juridiskt ansvar för händelser på fastigheten som orsakar dödsfall eller kroppsskada och förlust av hyresintäkter till följd av egendomsskada eller en hyresgästen flyr, förklarar Carolyn Parrella från Terri Scheer.
2. Att inte hålla sig à jour med reglerna
Det är här en kvalificerad fastighetsförvaltare verkligen kan hjälpa dig. Att hålla sig uppdaterad med din delstats hyresregler och lagligheter i ditt hyresavtal är tidskrävande men avgörande arbete. Det kan vara mycket fördelaktigt att investera i en fastighetsförvaltare för att ta hand om administratören.
Men om du väljer att göra det ensam, se till att du är väl insatt i de senaste reglerna – och att du har din advokat till hands – för att säkerställa att du följer de rätta kurserna.
3. Att inte få en bra skattespecialist
Om du är ny på att investera behöver du all hjälp du kan få när det kommer till din skatt.
De bör veta vad de ska göra anspråk på och när, vilka register du behöver och hur de ska förvaras. De kan också hjälpa till med mer komplicerade skattefrågor, som negativ gearing.
Utan en bra revisor kan du gå miste om enorma besparingar och intäkter.
4. Att inte hålla hyrorna i takt med marknaden
Att prissätta din hyra för högt eller för lågt kan göra att du går med förlust. Om du går för högt kan du få svårt att hitta en hyresgäst. Om du prissätter det för lågt kan du gå miste om några extra dollar.
Det bästa sättet att sätta ditt pris är genom att känna till din lokala marknad. Ta reda på vad liknande fastigheter hyrs ut för och titta objektivt på din fastighet.
Kom ihåg: det handlar inte alltid om moderna bekvämligheter eller estetik. Du kanske har en nyrenoverad tvårumslägenhet med luftkonditionering och diskmaskin, men din granne kanske har en äldre tvåbäddsrum med golvbrädor, bättre ljus och inbyggda. Din plats och demografi kan avgöra konkurrenskraften för ditt hem i det här fallet.
Tänk på flera faktorer när du jämför för pris.
5. Inte hålla koll på underhållet
Fastighetsunderhåll är ofta kumulativt, genom att det lätt kan snöa om det inte sköts effektivt och effektivt.
Hyresfastigheter måste enligt lag vara säkra och beboeliga för hyresgästerna, vilket innebär att man ska svara på underhåll och reparationer i tid.
“Om du är långsam med att hantera reparationer eller underhåll, kan du inte bara bryta mot hyresavtalet, du kan också vara juridiskt ansvarig för eventuella hyresgästskador”, påminner Parrella.
Även om du inte har något att reparera omedelbart, håll koll på följande problem i förebyggande syfte:
- Mögel och ventilation. Även om din fastighet inte verkar ha mögel nu, se till att den är ordentligt ventilerad och rengörs ofta för att förhindra det. Som hyresvärdar vet kan det vara oerhört svårt att bli av med mögel när det väl förekommer och kan vara en allvarlig hälsorisk för hyresgästerna.
- Flexislangar. Flexislangar löper stor risk att slita sönder, förfalla och sedan översvämma bostäder. Byt ut dem minst vart femte år.
- VVS. Överväg att tillhandahålla silar som dina hyresgäster kan använda i köket och duschen för att förhindra att oönskade saker sköljs ner i diskbänken.
- Det är lagstadgat att brandvarnare ska monteras och testas regelbundet i hyresfastigheter. Låt inte detta hamna på efterkälken.
6. Att möblera eller inte möblera?
Återigen är det här en fråga om att känna till din marknad. Om du befinner dig i ett område där du sannolikt kommer att locka internationella eller mellanstatliga studenter, fly-in-fly-out-arbetare, migranter och så vidare, kanske du kan möblera en plats.
Men fall inte i fällan att automatiskt tro att detta är bättre för din hyresgäst. Kontrollera med lokala agenter som kanske kan ge dig råd om preferenser.
7. Håll koll på efterskott
Ett annat lätt misstag att göra för upptagna hyresvärdar är att inte hålla reda på hyresskulderna ordentligt.
“En försenad betalning kan vara ett misstag, så det hjälper både hyresvärden och hyresgästen att hålla koll på efterskott för att lösa problem tidigare och mildra eventuella ekonomiska förluster för någon av parterna”, säger Parrella.
Om hyresgästen inte betalar på förfallodag kan du göra en uppsägning. Då bör du hålla en regelbunden koll på dina konton tills pengarna kommer in. Om de efter 14 dagar fortfarande är obetalda måste du utfärda ett meddelande om överträdelse.
8. Investera för mycket eller för lite
Det handlar mindre om köpeskillingen för fastigheten utan snarare renoveringar och marknadsföring – sådant som kommer att göra din fastighet attraktiv för hyresgäster av hög kvalitet.
Även om få investerare kan anklagas för att spendera för mycket, kan detta vara en risk vid renovering. Tänk till exempel på om potentiella hyresgäster på din marknad sannolikt vill ha alla klockor och visselpipor, som luftkonditionering, golvbrädor och diskmaskiner, eller om de hellre vill ha ett mer enklare hem till ett bra pris. Å andra sidan, om du renoverar och väljer det billigaste av allt (inklusive hantverkare), kan detta vara en felaktig långsiktig plan.
Ett annat område att överväga är marknadsföring, såväl som tillval som professionell fotografering och video. Även om en premiummarknad absolut kräver dessa saker, kan andra marknader vara nöjda med standardbilder.
I slutändan, rådfråga marknaden, tänk långsiktigt och ta hand om din fastighet och hyresgäster för en välmående avkastning.
