Efterfrågan på lager-, frakt- och distributionscenter skapar nya sweet spots för industriell utveckling, enligt en rapport från Colliers, som identifierade tio tillväxtmarknader för denna tillgångsklass. Här är de fem första. Leta efter vår andra artikel på den här listan imorgon.
Austin. Den häftiga befolkningstillväxten fortsätter att driva på rekordindustriell efterfrågan. Georgetown och Leander – båda i den större tunnelbanan i Austin – var de två snabbast växande städerna i landet förra året med 10,5 % respektive 10,1 % årstakt.
Austins industriella tillväxt drevs till största delen av Teslas nya biltillverkningsanläggning “GigaTexas” och Samsungs nya halvledarfabrik.
Tilläggstillverkare, leverantörer och tredjepartslogistik (3PLs) “jagar alla en del av tillverkningen”, enligt Colliers.
Austin fortsätter sitt rykte som en “slutlig” destination för varor med sista mils leveranser som stöds av stora distributionscenter i närliggande Dallas och Houston.
Utbudet började uppväga efterfrågan på industriprodukter under de senaste kvartalen. Vakansen är fortfarande relativt snäv i alla storleksområden på Austin-marknaden med en vakansgrad uppmätt till 5,7 % och 5 % i flexytor. Den totala vakansgraden var 5,5 %.
Utsikterna för 2023 är blandade, “eftersom marknaden kan ha några kvartal av negativ absorption med tanke på den stora mängden utbud som är under uppbyggnad – och många fler projekt under planering”, enligt Colliers. “Denna nya produkt bör absorberas inom en lämplig tidsram; dock kommer de extrema nivåerna av pre-leasing att avta och marknaden kommer att återgå till jämvikt.
Kraftig vakans och hög efterfrågan har drivit upp hyrorna betydligt högre de senaste två åren. “Med tanke på konkurrensen om hyresgästerna kommer hyrestillväxten att dämpas när delmarknaderna kalibrerar om till det nya utbudslandskapet”, står det i rapporten.
Charleston. Det var ett otroligt år 2022, och 2023 förväntas bli ännu starkare när nästa utvecklingsvåg börjar leverera, enligt Colliers.
En kombination av 3PLs, tillverkare och återförsäljare som växlar från “just in time” till “just in case” lagerstrategier kommer att leda till högre efterfrågan.
Fordonssektorn (Volvo, Mercedes-Benz) investerar “avsevärt kapital” på denna marknad och i sydöstra delen av landet för att hantera övergången från förbränning till elfordon.
Den 52 fot djupa hamnen i Charleston tillåter de största fartygen att komma åt hamnen, som spelar bra, tillsammans med en ny terminal.
Staten investerar miljarder dollar för att ta bort transportflaskhalsar i det mellanstatliga systemet för att effektivt flytta varor från hamnen till sin destination.
Under det senaste året sjönk den totala vakansgraden för industrier med 243 punkter, till en historiskt lägsta nivå på 1,9 % för 2022, och utvecklare förväntas fortsätta att rikta in sig på Charleston för nybyggnation på grund av den begränsade tillgången på utrymme nära dess växande hamn.
Las Vegas. Denna industriella marknad fortsätter att frodas trots en nedgång i investeringar och markförsäljning under de senaste sex till åtta månaderna. Det har sett rekordhöga hyrespriser och genom tiderna låga vakanser eftersom Las Vegas har blivit ett strategiskt distributionsnav på västkusten, enligt Colliers.
Företag gillar dess konkurrenskraftiga skattestruktur och vänliga affärsklimat, samt utmärkt tillgång till motorvägar och motorvägar, inklusive den nya I-10 som förbinder Las Vegas med Phoenix.
Nästan 40 miljoner besöker resortkorridoren i Las Vegas, vilket gör den till en avgörande destination för dalens logistikinfrastruktur.
“När utvecklingsbar industrimark försvinner från marknaden, tittar utvecklare nu norrut till Apex och söderut till El Dorado-dalen och Jean”, enligt rapporten.
De totala industripriserna ökade avsevärt i slutet av 2022, till 14,40 USD per kvadratfot, 24 % högre jämfört med föregående år.
“Den snabba ökningen av begärda hyror dämpar sannolikt marknadens aptit på utrymme och påverkar företag som står inför ekonomisk motvind, allt från räntehöjningar till förutsägelser om en lågkonjunktur 2023,” sa Colliers.
Memphis. På en treårig sikt “slår Memphis på alla cylindrar”, efter att ha absorberat 12,5 miljoner kvadratfot för att gå med starka beläggningsvinster i sitt gynnsamma centrala USA-läge och hem till Memphis International Airport, erkänd som den mest trafikerade fraktflygplatsen i Nordamerika och den näst mest trafikerade i världen.
Den såg totalt åtta klass A-transaktioner, var och en toppade 400 000 kvadratfot eller mer medan de främsta nationella utvecklarna fortsätter att flytta smuts över Memphis metroområde, med 9,6 miljoner kvadratmeter på gång och ytterligare 20 miljoner kvadratfot föreslagna i fyra delmarknader.
Med fortsatt användartillväxt och effekterna av Ford Blue Oval City i västra Tennessee, är Memphis “beredd för tillväxt inom avancerad tillverkning och logistik”, enligt Colliers.
Mer än 27 000 företag har verksamhet i Memphis, inklusive över 400 lastbilsföretag. Memphis är en marknadsförflyttare “med tillräckligt mycket som händer bakom kulisserna för att göra 2023 till ett topp-fem försäljningsår för marknaden”, enligt rapporten.
Raleigh-Durham. Här är vakansen fortfarande rekordlåg, och den nya industriprodukten fortsätter att locka intresse från en mängd olika hyresgäster eftersom efterfrågan på lagerprodukter inte visar tecken på att avta.
Stora utvecklingar fortsätter att tillkännages när triangelregionen fortsätter att expandera, vilket ökar befolkningen och kvalificerad arbetskraft. Många tecken pekar mot att det kommer att bli ett industriellt nav för sydost i framtiden.
“När människor migrerar till triangeln följer företag i behov av lagerutrymme efter för distribution och tillverkning”, skriver Colliers.
Denna konsekventa efterfrågan har lett till många utvecklingar i regionen, särskilt på delmarknader som Johnston County eller I-40 / I-85-korridoren, som förbinder Raleigh-Durham med Greensboro.
Många utvecklingar bör leverera under 2023, men efterfrågan är tillräckligt stark för att undvika ett betydande hopp i vakansgraden.
Mäklare är nöjda med att försäljningsvolymen och priset per kvadratmeter också ökade för femte året i rad.
