Det finns data, rörelserna från månad till månad och år till år som folk spårar för att hålla poängen. Sedan finns det vad data kan betyda, historien bakom. Inte bara om saker är uppåt eller neråt eller i sidled, utan vad det betyder. Varför det spelar roll.
I sin Capital Trends-rapport om den amerikanska flerfamiljsmarknaden har MSCI massor av data om hur det första kvartalet 2023 presterade jämfört med några senaste första kvartalen. Det var nämligen ett stort fall i transaktioner och prissättning. Men sammanhanget är djupare. Här är fyra synpunkter på flerfamiljsverkligheten som kommer från vad MSCI förmedlade.
- Kvarteret var inte så dystert som det verkade.
Jämfört med föregående år minskade kvartalsresultatet för lägenheter totalt med 64 %. Under de senaste 12 månaderna minskade transaktionsvolymen med 34 %. Enkelt och tillräckligt för att folk kanske ska ta ett steg tillbaka. Rapporten såg det annorlunda. “Fokusera inte på de kraftiga nedgångarna i lägenhetsaffärsvolymer från år till år”, skrev MSCI. “Dessa förändringar på marknaden i förhållande till en period av överskottslikviditet döljer det faktum att transaktionsvolymen fortfarande låg på en förhöjd nivå för lägenhetssektorn under första kvartalet 2023. Det finns många utmaningar men det finns fortfarande egenskaper hos denna marknad som tilltalar investerare .”
- En historia om undertilldelning.
“Investerare var underallokerade till lägenheter i förhållande till andra tillgångsklasser under en tid, och både investeringar och priser ökade i takt med att intressen förändrades”, heter det i rapporten. “Det är ännu inte klart att investerare har de allokeringar som de önskar; det finns många rörliga delar på plats. Men med RCA CPPI för lägenheter ned 10,3% från ett år tidigare och volymen tillbaka till genomsnittliga nivåer, kan man göra det fallet. Förändringar i tillgångstyper och lägen för lägenhetsmarknaden spelar också in.”
- Cap priser synkroniseras på medelhög hus och trädgård.
Sedan 2001 har det funnits betydande variationer i takpriserna mellan medelhöga byggnader och trädgård: en genomsnittlig skillnad på 74 punkter med en lägsta nivå på 40. Men under in i och genom 2022 började det förändras. “Cap rates är på uppgång för lägenhetssektorn,” sade rapporten. “RCA Hedonic Series cap rates nådde 5,0 % under första kvartalet, en ökning med 50 bps från den rekordlåga nivån som sattes ett år tidigare. Cap-räntorna steg mer för mellan- och höghussegmentet på marknaden än för trädgårdslägenheter: 60 bps mot 50 bps. Båda segmenten av marknaden nådde 5,0%-nivån för kvartalet.” Vid denna tidpunkt verkar de synkroniserade och det är “inte klart att marknaden helt enkelt kommer att återgå till den pre-pandemiska trenden.”
- Långsiktiga trender överträffade
“Ett område där medel- och höghustillgångar överträffade under kvartalet var takten i förhållande till den långsiktiga trenden”, står det i rapporten. “Enskilda tillgångsförsäljningar som involverade medel-/höghustillgångar uppgick till 7,0 miljarder USD för första kvartalet. Från 2005 till 2019 var försäljningen av sådana tillgångar i genomsnitt 5,4 miljarder USD under varje första kvartal. Aktiviteten är då 30 % högre för medel- och höghustillgångar än på lång sikt. Försäljningen av trädgårdslägenheter är också hög, men 12,9 miljarder USD i individuella tillgångsförsäljningar för kvartalet var bara 18 % högre än det långsiktiga genomsnittet.”
