3 av 100 pandemiska bostadsköpare skulle falla under vattnet med nästa års beräknade 4 % bostadsprisnedgångar
Enligt den nationella fastighetsmäklaren Redfin skulle 3,4 % av amerikanska husägare som köpt under de senaste två åren stå under vattnet på sina bolån om bostadsvärdet skulle falla med 4 % i slutet av 2023.
Den typiska bostaden som köpts under de senaste två åren kommer att ha fått $27 000 i värde, även med priser som faller 4% nästa år som Redfins ekonomer förutspår. Priserna skulle behöva sjunka med tvåsiffriga siffror 2023 – ett mycket osannolikt scenario – för att det typiska pandemiköpet ska förlora i värde.
Om bostadspriserna faller med 8 % 2023 – mer än det förväntade fallet – skulle fortfarande bara 6,3 % av nya husägare vara under vattnet. Priserna skulle behöva sjunka med cirka 12 % för att andelen undervattenshusägare ska nå tvåsiffrigt.
Husägare som köpt från januari 2021 till september 2022 kommer sannolikt att ha låga fasta bolånebetalningar och tillräckligt bra krediter för att möta snäva utlåningsstandarder. Och även om de inte har ägt sitt hem på länge, har de nya husägarna sannolikt redan tjänat rikligt med eget kapital eftersom priserna skjutit i höjden under pandemin och eftersom de sannolikt hade gjort stora handpenningar. Det gäller särskilt för dem som köpte 2021, när bolåneräntorna låg nära rekordlåga nivåer på 3 % hela året och bostadspriserna ännu inte hade nått en topp. Någon som köpte ett hem för 400 000 USD med en ränta på 3 % skulle ha en månatlig betalning strax under 2 000 USD; För jämförelsens skull skulle den månatliga betalningen vara 2 500 USD med en ränta på 6 %.
Husägare som köpt före 2021 är ännu mindre benägna att sjunka under vattnet med nästa års förväntade prisfall, dels för att de har byggt upp mer eget kapital och dels för att många av dem refinansierade när kurserna var på den lägsta nivån någonsin.
En avskärmningskris är osannolik – men husägare i medelklass kan förlora en betydande del av rikedomen med sjunkande bostadsvärden
“Även med förväntade prisnedgångar kommer nästa års nedgång i bostäder inte i närheten av den avskärmningskris som vi såg under den stora lågkonjunkturen i de flesta delar av landet”, säger Redfins seniorekonom Sheharyar Bokhari. “Nya bostadsköpare har tillräckligt med eget kapital – både för att de sannolikt har gjort relativt stora handpenningar med en låg ränta och för att värdena steg så mycket så snabbt – att de flesta inte riskerar att vara skyldiga mer än deras hus är värt Även om en husägare riskerar att hamna på efterkälken på sina bolån nästa år – säg att de förlorar jobbet och inflationen har gjort anspråk på en stor del av deras besparingar – innebär det att de har eget kapital att de kan sälja istället för att få utmätning. Det är också värt noterar att inte många amerikaner förväntas förlora jobb nästa år, eftersom även om USA går in i en lågkonjunktur så förväntas det vara mild.”
Även om en utestängningskris är högst osannolik, riskerar medelklassens husägare att förlora en betydande del av sin förmögenhet om bostadsvärdet faller, eftersom en stor del av deras tillgångar tenderar att finnas i fastigheter. Den typiska amerikanen som tjänar medianinkomsten har cirka 38% av sin förmögenhet i fastigheter, jämfört med cirka 27% till 30% för högre inkomster. Andelen av förmögenhet som innehas i fastigheter har också ökat mer under pandemin för medelklasshusägare än högre inkomster, med cirka 4 procentenheter för medelklasshushåll och 2 till 3 procentenheter för högre inkomster. Men förlusten skulle vara tillfällig och bara på pappret för husägare som inte säljer snart, eftersom bostadsvärdena sannolikt kommer att öka när priserna faller och ekonomin återhämtar sig.
Husägare i populära pandemidestinationer och dyra västkuststäder löper större risk att falla under vattnet
Vissa delar av USA, inklusive pandemiboomstäder och tekniska hot spots, löper högre risk att husägare faller under vattnet. Drygt 9 % av de senaste bostadsköparna i Sacramento skulle vara under vattnet med ett prisfall på 4 %, den högsta andelen tunnelbanor i Redfins analys.
“Hempriserna har sjunkit snabbt och rejält efter att ha skjutit i höjden under pandemin. Det har varit en chock för systemet för husägare och säljare, även om de börjar vänja sig vid den nya verkligheten”, säger Sacramento Redfin-agenten Alison Williams. “På sätt och vis var en sådan här korrigering oundviklig; priserna kan inte fortsätta att stiga med tvåsiffriga siffror för alltid. Och det finaste är att människor som har hoppats på att köpa sin första bostad men blivit prissatta kanske kan komma in i marknaden när priserna – och förhoppningsvis kurserna – faller nästa år.”
Det typiska Sacramento-hemmet som köpts under de senaste två åren skulle förlora cirka 17 000 USD i värde med en prisnedgång på 4 % nästa år, en av bara fem tunnelbanor i Redfins analys där bostäder skulle förlora i värde vid den storleksminskningen. De andra är alla tekniska städer, mestadels i Bay Area: San Francisco, San Jose, Oakland och Seattle.
Det är också värt att notera att priserna i pandemiska boomtowns och teknikstäder sannolikt kommer att falla mer än riksgenomsnittet, vilket innebär att en högre andel husägare skulle falla under vattnet. Med en minskning på 8 % skulle 14,4 % av nya Sacramento-husägare vara under vattnet.
När det gäller risken att falla under vattnet, efter Sacramento kommer Phoenix, där 7,3 % av de senaste köparna skulle falla under vattnet med en prisnedgång på 4 %. Därefter kommer Virginia Beach (7,3 %), Oakland (6,6 %) och Seattle (6,4 %).
Phoenix husägare löper en relativt hög risk att falla under vattnet av liknande skäl som de i Sacramento: De är båda bland de 10 bästa destinationerna för att flytta husköpare, en viktig faktor till att priserna skjuter upp cirka 30 % i båda tunnelbanorna från januari 2021 till maj 2022 topp. De är två av bara ett fåtal tunnelbanor där priserna har börjat falla år för år.
Husägare i många delar av Florida är ännu mindre benägna att falla under vattnet
Florida husägare är minst benägna att falla under vattnet på sina hypotekslån. Med ett husprisfall på 4 % 2023 skulle mindre än 0,5 % av husägarna som köpt under de senaste två åren i Miami, Fort Lauderdale eller West Palm Beach vara under vattnet. Det är de enda amerikanska städerna av de platser som ingår i Redfins analys där nästan noll husägare skulle vara under vattnet.
Även om huspriserna skulle sjunka med 12 % 2023, skulle den typiska nya husägaren i dessa tre tunnelbanor få värde.
“De senaste bostadsköparna i delar av Florida sitter bra eftersom bostadspriserna där har stigit ännu mer dramatiskt än de har i resten av landet och de har inte varit i närheten av att falla,” sa Bokhari. “Faktum är att priserna i Miami, Fort Lauderdale och West Palm Beach fortfarande är upp med tvåsiffriga än för ett år sedan. Värdena i Florida är motståndskraftiga eftersom det fortfarande finns en hel del efterfrågan från avlägsna arbetare och pensionärer som flyttar från dyrare områden .”
