Shoppare är tillbaka, leasing är uppe, och trots en skakig ekonomi, vad en VD kallade “misstag” och flera enorma kedjor som tillkännagav omfattande butiksstängningar, publicerade REITS resultat som tyder på att de är bäst på sin pre-pandemiska prestation.
“Vi går in i 2023 med stor fart i våra leasingpipelines, drivna av en stark efterfrågan på hyresgäster när vi fortsätter att ha framgång med att växa hyror i hela vår portfölj”, sa Regency Centers Corp.s vd och koncernchef Lisa Palmer på ett vinstsamtal den 10 februari i linje med andra resultat för fjärde kvartalet då vakansen i USA nådde sin lägsta nivå någonsin sedan 2007.
I slutet av 2022 uppgick den nationella vakansen inom detaljhandeln till 5,7 %, enligt Cushman & Wakefield. Företaget fann också att hyran ökade stadigt under fjärde kvartalet 2022 till ett genomsnitt på 22,99 USD per SF, medan nettoabsorptionen ökade till 10,9 M SF, upp från ett genomsnitt på 9,4 M SF under Q2 och Q3.
Dessa villkor hjälpte flera REITs att öka beläggningen avsevärt, inklusive Kimco Realty, som noterade sin högsta ökning från år till år de senaste 15 åren.
Kimco hyrde 2,5 miljoner SF under fjärde kvartalet, vilket ger det till totalt 11,6 miljoner SF för 2022. Kimco, Nordamerikas största börsnoterade ägare och operatör av livsmedelsförankrade utomhusköpcentra, har en beläggningsgrad på 95,7 %.
“Detta representerar en återhämtning av nästan 90% av Covid-inventeringen vi upplevde och endast 70 punkter under vår all-time high,” sa Kimcos vd Conor Flynn under samtalet den 9 februari.
Flynn kallade 2022 “ett banår”, och pekade på Q4:s 152 nya hyreskontrakt på totalt 795K SF, vilket överstiger REIT:s femåriga genomsnitt.
Precis som Kimco såg Macerich en ökning av beläggningen i sin portfölj av gallerior och köpcentrum, med en beläggning i slutet av året på 92,6 %, upp från 91,5 % i slutet av 2021.
“Kvartalet fortsatte att spegla återförsäljarnas efterfrågan som är på en nivå som vi inte har sett sedan före den stora finanskrisen”, sa Macerichs vd Thomas O’Hern under samtalet den 7 februari.
Macerich hade en nettoinkomst på 1,7 miljoner dollar under fjärde kvartalet, även om det inte räckte för att dra det ur det negativa hela 2022, eftersom det noterade en nettoförlust på 66 miljoner dollar för året. Chief Financial Officer Scott Kingsmore tillskrev en del av förlusten till en ökning av räntekostnaderna på grund av stigande räntor.
Federal Realty Investment Trusts portfölj var 92,8 % ockuperad och 94,5 % uthyrd i slutet av fjärde kvartalet. VD Donald Wood noterade att vissa varumärken hjälper till att öka intäkterna när andra minskar.
Till exempel utgör Trust TJX, som äger lågprismärkena TJ Maxx, Marshalls och HomeGoods, 2,8 % av Federals hyresström, sade han, medan “oroliga hyresgäster” inklusive Bed Bath & Beyond, Party City, Rite Aid och Tuesday Morning utgör mindre än 1 % av den prognostiserade hyresströmmen 2023.
Federal Realty såg också vissa vinster som kompenserades av högre räntor, men det ekonomiska klimatet påverkar inte kunderna, sa han – åtminstone inte ännu.
“Nu när den ekonomiska aktiviteten sjunker och högre räntor påverkar allt från billån till betalningar av bolån till avtalsgarantier, skulle vi verkligen förvänta oss att se en avmattning i konsumentutgifterna, vilket mycket väl kan orsaka återhållsamhet hos återförsäljarna och en avmattning under perioden”, säger Wood. sa på ett samtal den 8 februari.
Men, tillade han, “det har inte hänt hittills.”
Flera REITs noterade att deras hyresgäster drar nytta av mer personlig shopping, vilket indikerar att de tar tillbaka marknadsandelar från e-handel. Macerich, för en, såg hyresgästförsäljningen öka med 3% för året, sa O’Hern, och lade till hyresgäster med mindre fotavtryck som klarade sig bäst.
Den genomsnittliga försäljningen per kvadratfot för hyresgäster som hyr mindre än 10 000 SF var 869 USD, en ökning med 7 % jämfört med 2021.
“Vi fortsätter att se trafik på cirka 95% av nivåerna före Covid, men hyresgästförsäljningen överstiger pre-pandeminivåerna med en försäljning på 13% från år till datum jämfört med samma period 2019,” sa O’Hern.
Regency Centers REIT, som specialiserar sig på livsmedelsförankrade köpcentrum, har också återhämtat sig till pre-pandemiska leasingnivåer, säger Alan Roth, executive vice president för nationell fastighetsverksamhet och East Region-president.
“Vi hade ett exceptionellt år inom leasing, som hjälpte till att driva starka beläggningsvinster med vår leasingränta upp 80 räntepunkter och vår påbörjade ränta upp 110 räntepunkter jämfört med nivåer för ett år sedan,” sa Roth under samtalet. “Särskilt är vår hyresnivå för samma fastighet i slutet av 2022 tillbaka till vår 2019 års nivå på 95,1%. Men … vi siktar på att i slutändan komma tillbaka närmare toppnivåer på 96 % eller högre.”
Regency Centers såg en avsevärd förbättring jämfört med 2021 även i 2022 års nettoinkomst, som steg från 361,4 miljoner dollar till 482,9 miljoner dollar. Dess mest aktiva kategorier inkluderade restauranger, hälsa och välbefinnande, veterinär, livsmedelsbutiker och lågprisbutiker, sade Roth.
Simon Property Group var också i positivt territorium och rapporterade Q4 nettovinst på $673,8M, jämfört med $503,2M under Q4 2021. Beläggningen ökade med 1,5% till 94,9% och hyran per SF steg till $55,13, en ökning med 2,3%.
Trots en solid uppvisning medgav VD David Simon att köpcentrumjätten kan ha räknat fel efter “ett utomordentligt lönsamt” 2021.
“Vi gjorde misstaget att tro att ’21 skulle upprepas”, sa han. “Och då uppenbarligen, du hade en hel del volatilitet från en makropunkt 22 med enorma höjningar av räntor, enorma ökningar i pris, i mat- och energikostnader som konsumenten var piskad, och vi kände effekten av det.”
REIT köpte Forever21 och JCPenney ur konkurs genom joint ventures med Brookfield och Authentic Brands Group 2020. Båda varumärkenas prestationer sjönk 2022, vilket Simon tillskrev dålig planering.
Simon delade planerna på att rätta till dessa misstag genom att förlita sig på anställningen i januari 2022 av en ny VD för Forever21 och lägga mer pengar på JCPenney. JCPenney är ankarhyresgästen vid 54 av Simons köpcentrum, vilket gör den till REIT:s näst största hyresgäst i kvadratmeter.
För att hålla beläggningen hög och stigande tar vissa REITs avstånd från varumärken som kan hota dem.
“Vi måste noga övervaka vår bevakningslista för hyresgäster, förutse förändringar och omvandla dem till möjligheter. Bed Bath & Beyond är ett exempel, sa Flynn under Kimcos samtal.
Kimco minskar sin exponering mot varumärket, som är på gränsen till konkurs och tillkännagav planer förra året att stänga 150 platser.
Kimco har sex Bed Bath & Beyond-butiker som kommer att stänga. På de platserna genomförs två hyresavtal, två är redo för utförande och de två sista har aktiva avsiktsförhandlingar, sa Flynn. Sedan början av året har man sålt ett köpcentrum med ett Bed Bath & Beyond, vilket minskat sin portfölj av butiker till 25.
Trots att vissa varumärken är på väg mot problem har detaljhandeln en bra position överlag, sa Simon.
“Jag säger inte att det inte kommer att utvecklas under året,” sa Simon. “Men generellt finns det inte mycket nöd i detaljhandeln just nu.”
Trots det håller flera REITs, inklusive Macerich, på att bygga om centra för att erbjuda mer än bara shopping som lutar åt flerfamiljs- och kontorsmarknaderna.
“Mycket av detta arbete är blandad användning, diversifiering och förtätning,” sa O’Hern.
Macerich utvecklar ett lyxigt lägenhetskomplex med 110 enheter på Kierland Commons i Scottsdale, Arizona, ett lyxigt flerfamiljsprojekt med 330 enheter vid FlatIron Crossing i Broomfield, Colorado, och ett 10-våningars, 250K SF Class-A kontorstorn vid Biltmore Fashion Park i Phoenix, Arizona.
