April 2007. Det verkar som en livstid sedan för mig. Det var månaden som jag började min fastighetskarriär. Det var också månaden som var slutet på bostadsboomen och inledde en decennielång bostadskris som sporrade den “stora lågkonjunkturen”.
Hur kom vi till bostadskrisen 2007? Kommer vi att få se en krasch på bostadsmarknaden 2022?
Det var många saker som ledde till bostadskrisen i början av 2000-talet. Vissa av de sakerna ser vi idag men många gör vi inte. Låt oss se över vad som hände då och vad som händer nu för att få ett bättre perspektiv.
Vad fick marknaden att krascha 2007?
Aggressiva låneprodukter
Den perfekta stormen för en bostadskris var på väg under några år. Jag kommer att använda min egen erfarenhet av att bli husägare som ett exempel:
Vi köpte vår första bostad 2003. Vi hade inte mycket pengar att lägga ner, så vi drog fördel av en unik och kreativ låneprodukt vid den tiden. “80/20”-lånet. Detta lån var 100% finansiering.
Bankerna var så säkra på att bostadspriserna skulle fortsätta att stiga att de kände att det praktiskt taget var nej
riskerar att vara i en andra låneposition med ägaren som har NOLL eget kapital i sitt hem.
Kort därefter godkändes lån helt enkelt på angiven inkomst och ingen inkomst- eller tillgångsverifiering. Låt det sjunka in… ingen verifiering av inkomst eller tillgångar. Inget sätt att bevisa att de någonsin skulle kunna betala tillbaka lånet.
Dessa kallades NINJA-lån och jag minns tydligt att jag återfinansierade vårt hem 2006, allt jag behövde göra var att ange min inkomst i ansökan och inga andra säkerhetsdokument behövdes.
Husägande uppmuntrades starkt
Låneprodukter blev ännu mer överskådliga och kreativa i takt med att bostadsägandet pressades på. Det var då vi såg de underliga utlåningsmetoderna att låna ut pengar till individer som hade dålig kredit eller liten eller ingen kredit. Det fanns några långivare som gick ner till så lågt som 520-540 kreditpoäng för låntagare under dessa villkor:
- Inga pengar ner.
- Räntefria lån (ingen av betalningen applicerades på huvudbeloppet för
- inteckning).
- Hypotek med justerbar ränta (en fast ränta i 2, 3 eller 5 år justera sedan baserat på LIBOR-räntan eller den 10-åriga statsskuldväxeln.)
Denna låneprodukt var en no-win situation för en låntagare som fick höra av långivare och fastighetsmäklare att de hade råd med sitt eget hem. Enligt min ödmjuka professionella åsikt som en licensierad fastighetsmäklare var det ingen långivare som drev dessa produkter eller fastighetsmäklare som övertygade naiva bostadsköpare att de fattade ett sunt ekonomiskt beslut som såg till sin klients bästa.
Överutbud av bostäder
Fram till våren 2007 var bostadsstarterna under de föregående 48 månaderna på den högsta nivån i 30 år. Det fanns ett rikligt utbud av inventarier för potentiella köpare. Och ett tag såldes bostäder. Befintliga bostadsförsäljningar 2005 var drygt 7 miljoner bostäder (den högsta nivån de senaste 17 åren).
2006 sjönk efterfrågan till 6,5 miljoner bostäder och 2007 hade vi 5 miljoner sålda bostäder. Intet ont anande husägare som listade sina fastigheter våren 2007 hade ingen aning om vad som var på väg att hända med fastighetsmarknaden. Det började en 6-årig period av husägare som var tvungna att konkurrera med blankning och REO (bankägda) utmätningar.
De som var tvungna att sälja jagade en fallande marknad med prissänkning efter prissänkning. Det tog fram till 2013 för befintliga bostadsförsäljningar att nå 5 miljoner sålda enheter på ett år. Fastighetsmarknaden nådde äntligen botten 2013.
Nu 15 år senare står vi inför ytterligare en bostadskris men det är en helt annan typ
kris än vad vi stod inför 2007. Det är i själva verket motsatsen till 2007. Vi har väldigt lite
tillförsel.
Vad är annorlunda 2022?
Brist på ny bostadsinventering
Under 2007 var nystartade bostäder på en historiskt hög nivå i 30 år. När bostadskrisen slog till, gick många byggare i konkurs eller minskade sina byggstarter dramatiskt. Från december 2008 till oktober 2014 var nystartade bostäder på historiskt låga nivåer genom tiderna. Denna inventering har absorberats under de senaste åren och byggare tog inte marken med nya utvecklingar i tid. Vi saknar nya inventarier för bostadsköpare.
Störningar i leveranskedjan som orsakar förseningar vid leverans av nya bostäder
Covid störde leveranskedjan i februari 2020 och många branscher, särskilt bostadsbranschen, har inte kunnat återhämta sig och anpassa sig till denna störning. Före Covid tog det 5-6 månader att bygga hus. Nu anger byggare en byggtid på 10-12 månader. Det är svårt för en person att bestämma sig för att sälja sitt befintliga hem för ett nytt om deras nya hem inte kommer att stå klart på nästan ett år.
Dämpad konsumentefterfrågan
Många millennials sköt upp med att köpa ett hus i ett decennium från 2007 till 2016. När de började bilda sina familjer gick de in på bostadsmarknaden för allra första gången från och med 2017.
Aktiva annonser till salu är nere
Det du ser och känner på marknaden är korrekt. Kalla det “Covid-effekten”. Per realtor.com har antalet aktiva listor över återförsäljningsbostäder minskat med mer än 50 % från genomsnitten för 2017-2020. Under denna tidsperiod fanns i genomsnitt 1,2 miljoner bostäder på marknaden i maj/juni. I år har det varit mindre än 550 000 bostäder tillgängliga för försäljning. Detta har översatts till en vårmarknad där dussintals erbjudanden strömmade in på bostäder, och sedan sålde de för mer än 20 % över listpriset.
Utlåningspolicyer
Dagarna för noll handpenning, NINJA (ingen inkomst-, tillgångs- eller jobbverifiering), räntebegränsade och rovlån är förbi.
De flesta bostadsköpare sedan 2007 ingick ett 15-årigt eller 30-årigt fasträntelån. Inga överraskningar kommer att finnas med räntepiken för dem som har ett bolån med fast ränta. Och köpare som är kvalificerade för bolån är verkligen bedömda som kvalificerade köpare. Som ett direkt resultat av dessa policyer är standardvärdena på den lägsta nivån någonsin per data från Consumer Financial Protection Bureau.
Vart går vi härifrån?
Det är verkligen svårt att säga. Jag visste när jag började som fastighetsmäklare 2007 att vi hade problem med bostadsmarknaden. Jag kände det. Jag har blandade känslor för hur den här bostadskrisen kommer att lösa sig.
Om du skulle ha frågat mig i mars 2022, när räntorna låg på 3,5 %, skulle jag ha sagt att vi behöver säljare vara mer modiga när de listar sina bostäder på marknaden och att köpare och säljare ska vara mer flexibla och kreativa med stängningar så att säljarna kan hitta sitt nästa nya hem. Detta behövs för att börja få dominobrickorna att falla och få en sund bostadsmarknad.
I våras var jag tvungen att personligen förhandla för mina köpare om en nära och 60-dagars hyreskontrakt, samt två gånger ett 75-dagars stängningsdatum för säljaren att gå vidare med att känna sig bekväm med att köpa sitt nästa nya hem.
När jag skriver detta står vi dock inför räntor på 6,25 % och inflation på 10 %. En köpare som får ett nytt lån på 300 000 USD tittar på en extra ränta på 544 USD i månaden än tidigare i år. Utöver den uppskattade ökningen av mat- och bränslekostnader på 400-600 dollar i månaden på grund av inflationen. Detta kommer att bli ett svårt beslut för en befintlig husägare att sälja nu.
Kommer bostadsannonserna att öka?
Om en husägare listar sitt hem nu är det för att de sannolikt måste sälja, inte för att de vill sälja. Detta kommer med största sannolikhet att minska aktiva listor ännu mer än den nuvarande nivån. På grund av ekonomin för utbud och efterfrågan förutser jag inte att bostadspriserna sjunker.
Även om vi ser en uppgång i blankning och utmätningar, kommer det bara att bidra till att möta befintlig efterfrågan och inte sätta press på bostadsvärdena. Åtminstone inte den här gången, enligt min ödmjuka professionella åsikt.
Saker och ting är inte så illa som de kan verka
När allt kommer omkring behöver människor en plats att bo på. Och 6,25 % ränta är inte världens undergång. När vi köpte vårt första hus 2003 var räntan 6,5%. Historiskt sett är att köpa ett hem den säkraste vägen till trygghet och välstånd, och det kommer det att fortsätta att vara. Bostadsköpare måste börja sin sökning tidigare, vara flexibla när det gäller slutdatum och fortfarande vara villiga att betala den högsta dollarn för att säkra sin del av den “amerikanska drömmen”.
Om du är intresserad av att bläddra i författarens profil eller anlita honom för att sälja ditt hem i San Antonio eller Chicago-området, skicka ett meddelande till John Wright direkt.
