I hälarna på en rapport som nästan en tredjedel av nya CMBS-emissioner drabbades av negativ hävstångseffekt under det tredje kvartalet kommer den nykterande insikten om en potentiell räkning som kommer: mer än 17 miljarder dollar i bostadsobligationer som betalas tillbaka av kontorsbyggnader förfaller 2023.
Det är mer än dubbelt så mycket som $7 miljarder som kommer att betalas i slutet av detta år och mer än fyra gånger fjolårets totala $4 miljarder, enligt Trepp LLC.
Vågen av CMBS-mognad kommer vid värsta möjliga tidpunkt för kontorsbyggnadsägare, som konfronteras med vad CRE-experter kallar en “sekulär omprissättning” av kontorsbyggnader i en skala som inte setts sedan den stora lågkonjunkturen 2008.
Priserna på åldrande kontorstorn i vissa större stadskärnor som New York och Chicago har sjunkit med cirka 25 % eftersom potentiella köpare har svårt att anpassa finansieringen med stigande räntor och långivare får kalla fötter om att ge ut bolån mot kontorsfastigheter, enligt mäklare. och långivare undersökta av Wall Street Journal.
Det primära problemet är att kombinationen av stigande räntor och sjunkande byggnadsvärden – och långivare som är allt mer ovilliga att ge ut bolån mot kontorsfastigheter – sätter många hyresvärdar i en position där de inte har något annat val än att låna mindre belopp till högre räntor eller vända nycklarna över till långivaren eller en köpare som accepterar handlingen i stället för utmätning.
Så, scenen kan vara redo för en våg av standardvärden som följer med vågen av CMBS-förfallodatum 2023. Enligt WSJ börjar standardvärdena att gå upp från låga nivåer.
De ledande indikatorerna hittills visar dock ingen anledning att dra brandlarmet: Trepps senaste CMBS-brottslighetsfrekvens, som utfärdades denna vecka, visade en blygsam ökning i oktober på 2,96 % – endast 4 bps högre än septembers nivå.
“Om detta är början på en vändpunkt som ett resultat av högre räntor och en avmattande amerikansk ekonomi eller bara en tillfällig stöt återstår att se, säger Trepps nya rapport.
“CMBS-investerare har tittat noga efter tecken på nöd. Det förväntas att de högre refinansieringskostnaderna kan göra det svårt för vissa tillgångar med marginellt resultat att refinansieras, säger Trepp.
I sin nya rapport tolkade Moody’s ökningen av negativa hävstångseffekter under tredje kvartalet i nya CMBS-emissioner som en olycksbådande vändpunkt för CRE.
Enligt Moody’s var cirka 5,5 miljarder USD i CMBS – motsvarande cirka 28 % av de inteckningssäkrade värdepapper som emitterades under tredje kvartalet – symptom på negativ hävstångseffekt där kostnaden för skulder överstiger förväntad avkastning på investeringar, inklusive prognostiserade hyreshöjningar.
Detta representerar en enorm ökning från den negativa hävstångseffekten på 8 % i CMBS som upptäcktes under andra kvartalet och ett kvantsprång från Q3 2021-nivån på 2 %, rapporterade Moody’s. Moody’s sa att de såg en topp i negativ hävstångseffekt över tillgångsklasser, med de största ökningarna i industrisektorerna (35,9 %) och flerfamiljssektorerna (30,8 %).
Investerare beräknar en byggnads kapitaliseringsgrad genom att dividera fastighetens vinst före hypoteksbetalning med köpeskillingen. En kapitaliseringsränta som är lägre än räntan på bolånet är vanligtvis en röd linje vad gäller risk – och räntorna är nu redo att stiga över 7 % när Fed signalerar att en serie höjningar – kanske vid 50 bps per pop istället för 75 bps — är vid horisonten.
Enligt Mortgage Bankers Association nådde den totala utestående kommersiella/flerfamiljelåneskulden 4,9 biljoner dollar i slutet av andra kvartalet 2022.
